분양권? 있다! 전세대출? 있다! 경락잔금대출 나올까?

youtu.be/uouBt8ZCvBk

안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

오늘은 슬픈 이야기를 해볼까 합니다.

"나는 절대 부자가 될 수 없을거야!" 라는

스스로가 만든 감옥에 갇혀있을 때,

 

 

어떠한 계기로 부자가 되고 싶다고 마음먹었지만

자물쇠를 열 방법을 찾을 수 없었습니다. 그런

저에게 부동산 경매투자는 희망이었고 영원히

빠져나올 수 없을 것 같았던 가난이라는 감옥에서

자물쇠를 열 수 있는 열쇠로 보였습니다.

 

그렇게 열심히 1년가량을 준비해왔던 부동산

경매투자를 잠시…. 포기하려 합니다.

 

작년 9월부터 '부동산 읽어주는 남자' 의 '절대로

전세 살지 마라' 라는 영상을 본 뒤로 큰 충격을

받았고 그 뒤로 닥치는 대로 부동산 관련 영상을

찾아보다가 부동산 경매를 알게 되었고

 

열심히만 하면 정말 빠르게 부자가 될 수 있을 것

같아서 몇 개월을 경매공부에 빠져서 살았습니다.

 

그래도 실행력은 좋아서 알게 된 순간 곧바로

경매투자에 뛰어들고 싶었지만, 그 당시 전세

대출을 상환하고 있었기에 투자할 수 있는

종잣돈이 없었습니다.

 

그래서 일단 내년 9월쯤이 전세 만기가 돌아오니

새로운 집으로 이사를 하고 다시 전세대출을 받아서

회수한 보증금으로 경매를 하기로 계획을 세웠습니다.

 

그렇게 공부하던 중에 아무것도 하지 않은 채

흘러가는 시간이 아까워서 아파트 청약을 하기

시작했고, 운이 좋게도 3번째 만에 청약에

당첨되었습니다.

 

그리고 다시 시간이 흘러 이사를 마무리 짓고,

계획대로 전세대출도 받아 투자할 종잣돈도

마련했습니다. 청약당첨으로 인해 계약금이 좀

들어가서 투자할 종잣돈이 좀 줄어들긴 했지만,

어찌어찌해서 2천5백만 원 정도는 남아서

해볼 만하다고 생각했습니다.

 

 

곧바로 경매사이트에서 2억 원 이하의 아파트를

검색했고, 괜찮아 보이는 물건을 찾아서 손품을

팔아 물건분석과 지역분석을 마치고 이번 주

토요일(11/7) 임장을 가서 발품을 팔 계획을

세웠습니다. 바로 다음주(11/11)가 입찰일이었기

때문에 조금 촉박한 감은 있었지만, 차근차근

단계를 밟아가고 있어서 하루하루가 설렘으로

가득했죠.

 

낙찰 전에 대출 가능 여부도 확인해봐야 낙찰 후

대출이 나오지 않아 잔금을 못 치르는 불상사가

생기지 않는다고 하여 임장을 가기 전에 대출

가능 여부를 확인했습니다.

 

경매는 대출이 많이 나오니까 전혀 걱정하지 않고

있었는데, 제가 너무 안일하게 생각하고 있었는지….

 

 

문제가 생겨버렸습니다….

 

 

일단 제가 궁금한 건 두 가지였습니다.

 

첫 번째, 현재 전세대출이 있고, 분양권이 있는데

주택을 사도 전세대출이 회수되지 않는가?

 

두 번째, 내가 낙찰받고자 하는 물건의 경락잔금

대출이 얼마나 나오는가?

 

우선 첫 번째 질문은 제 주거래 은행에 문의 전화를 하였습니다.

 

언젠가 전세대출을 받은 사람이 2주택자가 되면

전세대출을 회수한다는 소리를 들어서 주택은

없었지만, 분양권이 있었기 때문에 이것도 주택으로

보려나? 그러면 1주택자이고 낙찰받는 순간 나는

2주택자가 되는건가? 궁금한 마음에 은행에 전화했습니다.

 

두 지점에 전화했는데,

 

첫 번째 지점에서는 원칙적으로 전세대출을 받은

상태에서는 주택을 사면 안 된다고 하네요.

그래서 계속 집을 보유하는 게 아니라, 샀다가 바로

팔건데 그래도 안 되나요? 라고 다시 물으니까

6개월에 한 번씩 주택보유여부 검사를 하는데,

만약 조회를 했을 때 집이 있는걸로 나오면 전세대출

을 바로 갚아야 되는 게 맞고, 주택을 구입하였다가

매도한 시점에 조회하여 집이 없는 걸로 조회가

된다면 은행에서는 주택구입 여부를 알 방법이

없으므로 그건 본인 잘 판단하여야 한다고 합니다.

그러면서 확실하게 말씀드릴 수 있는 건..

 

'원칙상 안 된다' 였습니다.

 

두 번째 지점에서는 투기나 투기과열지구의 3억 원

이상의 아파트를 사는 게 아니라면 전세대출금은

회수되지 않는다. 라고 하시면서 어떤 전세대출을

받으신 거냐고 물어보시길래, 청년 전세자금 대출

이라고 말씀드리니까,

 

기금에서 운영하는 버팀목 상품은 무주택자만 유지

할 수 있으므로 주택을 사면 무주택자의 요건은 박탈

되므로 기존의 전세대출은 이용할 수가 없고 1주택자

가 이용할 수 있는 서울보증 등의 전세대출을 이용

해야 한다고 말씀해주셨습니다. 즉, 두 지점의 답변을

종합해보자면 이렇습니다.

 

사실1) 청년 전세자금 대출은 무주택자만이 사용

          할 수 있는 상품이므로 주택을 구입하면

          유주택자가 되므로 사용할 수가 없다.

 

사실2) 6개월 주기로 주택보유여부를 검사하는 데

          그 검사하는 시점을 피해 주택을 사고

          팔 수는 있겠지만, 원칙상 안되므로

          걸리는 순간 전세대출금을 상환하여야 한다.

 

사실3) 1주택자가 이용할 수 있는 전세자금대출은

          투기나 투기과열지구에서 3억 원 이상의

          아파트를 사는 게 아니라면 전세대출금은

          회수하지 않는다.

 

뭔가 답변을 들었지만 기대했던 답변들이 아니라서

개운하지가 않더군요.

 

일단 이건 이거고 내가 받으려는 경락잔금대출도

얼마까지가 나오는지 알아보기로 했습니다. 그런데

저는 법원에 한 번도 가본 적이 없기 때문에 대출

상담사님들의 연락처를 알 수가 없었습니다. 그래서

네이버 검색을 하거나, 인터넷 카페에 가입해서

굽신굽신하여 대출상담사님들의 연락처를 얻을 수

있었습니다.

 

 

일단 전화를 하여 저의 현재 상황을 말씀드렸습니다.

 

사건번호는 2019타경105345 이고요. 보유주택은

없지만, 부산의 분양권 1개를 보유 중입니다.

소득은 3천2백만 원이고, 현재 대출액이 마이너스

통장 18,200,000원, 전세대출 32,000,000원,

중도금대출 221,160,000원으로 총 271,360,000원

이 있습니다.

 

대출이 어느 정도가 나올까요?

라고 네 분의 상담사님들께 물으니,

 

첫 번째 상담사님은 서울만 하고 있어서 지방은

취급하지 않는다고 하셨고,

 

두 번째 상담사님은 분양권도 주택으로 보기 때문에

감정가의 60%(무주택자는 70%), 낙찰가의 80%

중 적은 금액이 나오는데, 부채가 많아서 힘들 것

같다고 하셨습니다. 그래도 일단 주거래 은행에서

DTI를 확인해보라고 하셨습니다.

(DTI 들어는 봤지만, 뭔지는 잘 모르겠네요..)

 

세 번째 상담사님은 KB시세(매매가 일반평균가)의

60%인데, 부채가 많아서 대출이 확실히 나온다고는

말씀을 못 드리겠다. 고 하셨습니다.

 

네 번째 상담사님도 두 번째 상담사님과 마찬가지로

감정가의 60%, 낙찰가의 80% 중 낮은 금액이라고

하시면서 일단 은행에 연락해서 확인을 해봐주겠다고

하셨는데, 다시 전화가 와서는 워낙 부채가 많다

보니까 DSR이 부족해서 본인 명의로 하면 5~6천

정도밖에 (경매물건에 입찰하려면 1억원 이상이

필요한 상황) 대출이 나오지 않는다고 하셨고,

낙찰은 본인이 받더라도 채무자를 소득이 1천만 원

이상인 사람으로 하면 감정가의 60%까지는 대출이

가능하다고 하셨습니다.

 

후…. 뭔가 전화하면 할수록 속 시원한 답을 얻을 수가

없더군요. 찝찝했습니다.. 전세자금대출도 가지고

있다 보니, 주택을 샀을 때의 전세대출금에 대한

회수의 리스크가 존재하여 불안하고, 그래도 입찰에

참여하여 낙찰을 받는다고 하더라도 경락잔금대출이

확실하게 나온다는 보장도 없고, 나온다고 하더라도

얼마 나오지도 않아서 쉽게 입찰을 할 수가 없는

상황이었습니다.

 

이렇게 경매투자를 포기해야 하는걸까? 하다가

마지막으로 금액을 좀 낮춰보면 어떨까 하는

생각이 들더군요. 처음엔 2억 원 이하의 물건만을

검색해서 보았는데, 1억 이하의 물건으로 보면

대출금이 작게 나와도 가능하지 않을까?

 

내 명의로 5~6천의 대출이 나온다면 감정가의

30% 정도가 대출이 나오는 건데, 1억에 30%니까

3천만 원이고.. 플러스+, 마이너스-, 곱하기×,

나누기÷ 등등 여차저차 이쪽저쪽 계산을 해보니..

 

 

결국, 안되더군요.. 종잣돈이 부족했습니다. 그냥

검색이나 해볼까 하고 1억원 이하의 물건을

검색해보았는데, 역시나 2억원이하의 물건도

오래된 구축 건물들이 많았는데, 1억원이하의

물건들은 더 노후상태가 심하더군요..

 

경매는 대출이 많이 나온다고 들어서 투자금이 좀

적어도 충분히 가능할 거라고 생각했는데, 현재

저의 부채 상황을 너무 과소평가했던 것 같습니다.

현재 상황에선 할 수 있는 게 없더군요. 경매를

처음 알고 한 1년 정도 계속해서....

 

“난 경매를 할 거야!”

 

“경매해서 돈을 많이 벌어야지!”

 

“부자가 될 거야!”

 

“누구보다 빠르게 자산을 불리자!”

 

“할 수 있어!”

 

경매 공부를 하면 할수록 내가 모르던 세상이어서

신기하고 재밌고, 지식이 쌓이면 쌓일수록

“그래, 이런 상황이 오면 이렇게 대처하면 되는구나!”

하며 자신감이 생기고 있었는데....

 

갑자기 막상 할 수 없다고 생각을 하니,

울컥하더군요..ㅠ_ㅠ 진짜 회사에서 일하다가..

눈물이 찔끔 나왔습니다.. (후...)

 

일단은...접어야 할 것 같습니다. 현재 정부에서

부동산을 바라보는 시각이 좋지 않기도 하고...

 

......

...

 

사실 정부에서 부동산 규제를 하면 할수록 오히려

부동산 투자를 하는 사람이 적어질 것 같아서,

그러면 경쟁률이 낮아지니까 오히려 지금이

기회라고 생각했는데...흑(ㅠ_ㅠ)

 

현재의 제 상황이 이미 레버리지를 Full로 끌어다가

쓰고 있는 상황이기 때문에.. 지금 경매투자는

힘들 것 같다는 결론을 내렸습니다.

 

경매를 시작해서 성공하면 성공하는데로

실패하면 실패하는데로 솔직하게 그 과정들을

기록하여 제가 성장해가는 과정을 여러분과 같이

공유하고 싶었는데, 그것도 지금은 못할 것 같아서

참 아쉽네요.

 

그래도 일단은 아쉬운 마음은 뒤로하고 (후...ㅜ)

마음을 가다듬고,, (후..아..ㅠ.ㅠ)

다시 부자가 될 수 있는 다른 방법을

찾아봐야 할 것 같습니다..(추....욱↓)

 

그래도 혹시나 경매투자를 못하게 될 경우를 대비

해서 생각해둔 것들이 있긴 한데, 어떤 걸 먼저

시도해볼지는 좀 더 고민을 해봐야 할 것 같습니다.

 

이렇게 오늘은 한풀이 하듯이

저의 슬픈 이야기를 해보았습니다.

 

혹시 저와 같은 상황에서 고민하고 계셨던 분들이

있다면 여기 저도 있으니, 위로가 되었기를 바라며

오늘 이야기를 마치겠습니다. 끝까지 읽어주셔서

감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

 

---

낮은 가점으로 아파트 청약에 당첨되는 방법
[티스토리] PDF 전자책 보러가기
https://cashflowip.tistory.com/52

[PDF 전자책 판매] 당신만 몰랐던 청약법(2022)

 

2018년부터 2022년까지 분양했던
전국의 아파트 분양자료를 보기 편하게 정리했습니다.
[티스토리] Excel 아파트 분양자료 보러가기
https://cashflowip.tistory.com/53

[Excel 자료 판매] 전국 아파트 분양자료(2018~2022)

인스타그램

https://www.instagram.com/cashflowip/