부동산 경매 처음공부 2부 [아파트 물건분석편①-경매절차]

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안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

오늘은 물건분석 첫 번째 이야기

경매절차에 대해서 이야기해보려합니다.

 

경매는 왜 발생할까요? 경매가 발생하는 이유는

무엇일까요? 두가지의 경우가 있습니다. 첫 번째

경우부터 살펴보죠. 철수와 영희의 이야기입니다.

 

옛날 옛날 철수와 영희가 살고 있었습니다.

어느날 철수가 영희에게 1억원을 빌리고

6개월후에 갚기로 했는데, 6개월후 철수는

돈을 갚지 않았습니다. 그러면 채권자인

영희는 어떻게 할까요?

 

 

일반적으로는 전화를 해서 돈을 갚으라고

할 것입니다. 이때 채무자인 철수가 돈을

갚으면 끝인데, 계속 갚지 않습니다.

그러면 영희는 부득이, 법원의 힘을 빌려

소송을 제기합니다. 이후에 소송에서 승소하면

판결문의 주문이 다음과 같이 나옵니다.

 

"피고 철수는 원고 영희에게 금 1억원을 지급하라!"

 

고 말이죠. 그런데도 철수가 돈을 안 갚으면 영희는

이 판결문을 근거로 하여 철수 소유의 아파트를

법원에 경매신청을 할 수 있습니다.

 

이것을 강제경매라고 합니다. 강제경매는 채권자가

판결문이나 공정증서 등을 가지고 경매를 신청하는

것을 말합니다.

 

다음 두 번째, 경매가 발생하는 또 다른 이유,

개똥이의 이야기입니다. 옛날 옛날 아주 먼 옛날에

개똥이가 살고 있었습니다. 개똥이는 돈이 필요해서

대한은행에서 1억원을 대출받았죠. 그런데 은행에서

개똥이의 뭘 믿고 1억을 빌려줄까요? 그래서 은행은

개똥이에게 이렇게 말합니다.

 

“1억이 필요해? 알겠어. 그럼 내가 1억을 빌려주테니,

니가 살고 있는 아파트 그거 니꺼지? 그것 좀 내가

인질로 잡고 있어야겠다. 일단 돈은 빌려주테니까,

잘 갚아. 안 갚으면 내가 니 아파트 팔아버린다?“

 

이렇게 은행에서 돈을 빌려줄테니 아파트를 인질,

즉 담보로 제공하라고 해서 개똥이는 본인 소유의

아파트를 담보로 제공합니다. 그런데 은행 입장

에서는 아파트를 인질로 잡고 있지만 객관적으로

이 아파트는 인질이다. 라는 사실을 증명할 방법이

없습니다.

 

그냥 말로 했을 뿐이니까요, 그래서 사람의

생활기록부와도 같은 부동산의 등기부등본에

근저당권이라는 말로 빌려준 돈을 기록합니다.

이것이 아파트가 인질이라는 법적인 근거이며,

이 행위를 바로 근저당권을 설정한다고 말합니다.

 

근저당권이란 이 부동산에 얼마의 빚이 있다는

의미입니다. 이렇게 근저당권을 설정하면 은행은

우선변제권이 생깁니다. 대한은행에서 돈을 빌려준

다음에 개똥이에게 또 다시 제3자가 돈을 빌려주면

그 사람들보다 우선하여 돈을 되찾을 수 있습니다.

왜냐하면 등기부등본에 근저당권이 설정된 날짜가

기재되어 대한은행이 더 먼저 돈을 빌려주었다는

사실을 법적으로 증명할 수 있기 때문입니다.

 

어쨌든 은행에서 돈을 빌린 후에 개똥이가

대출금과 이자를 잘 갚으면 좋은데 못 갚으면

또 문제가 생깁니다. 이자 등을 제때 갚지 못하면

은행도 처음에는 개똥이에게 독촉을 하겠죠.

하지만 끝내 돈을 갚지 않으면 은행은 설정해둔

근저당권을 가지고 개똥이 소유의 아파트를 법원에

경매신청을 할 수 있습니다. 법원에 경매를 신청해서

차후 낙찰 대금으로 대출금을 회수하려는 것이죠.

 

 

이렇게 근저당권이나 전세권 등의 담보권을 가지고

경매를 신청하는 것을 임의경매라고 합니다.

 

이쯤되면 궁금한게 생길 수도 있습니다.

강제경매와 임의경매를 꼭 구분해야 하나요? 하고

말이죠. 사실 입찰자 입장에서는 구분할 필요는

없습니다. 경매절차는 똑같이 진행되기 때문이죠.

다만 굳이 차이점을 이야기하자면 채무자가

채권자에게 돈을 갚았을 때 경매를 일방적으로

취소시키는 방법이 다를 뿐입니다.

 

경매에 들어간 상태에서 채무자가 채권자에게 돈을

갚고 채권자가 경매를 취소해주면 그 경매가

강제경매든 임의경매든 간단하게 취소됩니다.

한가지 다른점은 채무자가 채권자에게 돈을

갚았는데 채권자 또는 낙찰자가 동의해주지

않았을 때 경매를 취소시키는 방법이 다릅니다.

 

먼저 강제경매는 채권자 등의 동의가 없으면

채무자가 돈을 갚은 서류를 가지고 소송을 제기해야

경매를 취소시킬 수 있습니다. 임의경매는 채권자

등의 동의가 없어도 채무자가 돈을 갚은 서류를

가지고 해당 경매계에 가면 쉽게 경매를 취소시킬 수

있습니다. 그 정도의 차이일 뿐이기 때문에 입찰자

입장에서는 강제경매인지 임의경매인지 굳이 구분할

필요는 없습니다.

 

그렇게 강제경매든 임의경매든 경매가 진행되면

법원은 배당요구종기일을 지정해서 공고합니다.

배당은 낙찰대금으로 채권자들에게 돈을 분배하는

것을 말합니다. 그리고 배당요구종기일은 배당을

받는 채권자들이 배당요구를 해야만 하는 마지막

날을 말합니다.

 

한마디로 법원에 내가 돈을 이만큼 받을 게 있습니다.

라고 말하는 것입니다. 채권자는 반드시 배당요구

종기일까지 배당요구를 해야만 낙찰대금을 가지고

배당을 받을 수 있습니다.

 

배당요구신청이 끝나면 이제 진짜로 부동산을

팔아야겠죠? 그런데 가격을 알지 못하는 물건을

팔 수 있을까요? 물건을 팔기 위해선 그 물건의

가격을 알아야겠죠. 얼마부터 팔 것인가의 기준을

정하기 위해선 감정평가를 해야하고, 감정평가는

감정평가사가 합니다.

 

 

감정평가를 통해 판매가격의 기준이 되는 최초매각

가격을 정합니다. 만약 경매 신청한 아파트의 감정

평가 금액이 3억원이라면 최초매각가격은 3억원이

됩니다. 감정평가금액이 최초매각가격이 되는 것이죠.

 

가격이 정해지고 그 가격이 합당하다고 판단되면

이제 입찰에 참여하면 되는데, 문제는 이 아파트에

걸려있는 수많은 권리들을 낙찰자가 떠앉을 수도

떠앉지 않을 수도 있기 때문에 그 물건에 대한

권리분석이 필요합니다. 사실 이 부분 때문에

이렇게 경매절차에 대해서 이야기 하는건데,

내용이 많으므로 이 부분에 대해선 다음 포스팅에서

더 자세하게 다뤄보겠습니다.

 

권리분석을 하여 권리상의 문제가 없으면

매각기일에 입찰을 하면 됩니다. 입찰가는

최저매각가격 이상으로 써야합니다. 경매를

처음 진행하는 물건은 최초매각가격이

최저매각가격이 되고, 만약 최초매각기일에

아무도 입찰에 참여하지 않았다면, 즉 유찰이

되었다면 지역마다 다르지만 20~30% 저감된

금액이 최저매각가격이 됩니다.

 

최저매각가격은 입찰의 하한선을 정한 가격입니다.

따라서 입찰자는 반드시 최저매각가격 이상으로

입찰해야 합니다. 최저매각가격이 3억원이면

입찰은 반드시 3억이상으로 해야하며, 만약 입찰을

299,999,999원으로 했다면 입찰은 무효가 됩니다.

 

입찰에 참여할 때는 보증금도 필요합니다. 일종의

계약금 이죠. 일반적으로 보증금은 입찰가격의

10%가 아니고 최저매각가격의 10%입니다.

예를들어 최저매각가격이 2억원인데, 입찰은

3억원에 할거라면 입찰보증금은 누구나 똑같이

최저매각가격의 10%인 2,000만원을 납부하면 됩니다.

 

그렇게 매각기일에 보증금도 납부하고 부동산을

낙찰 받게 되면 이후 낙찰자는 특별히 할 일이

없습니다. 그냥 기다리면 되죠. 굳이 할 일이 있다면

점유자를 만나 명도와 관련되어 이사를 갈 것인지,

아니면 재계약을 할 것인지 협의하거나 또는 관리

사무소에 들러 관리비를 어떻게 정산해야 하는지

등 차후 명도할 때 협조 요청 등을 할 수 있습니다.

 

매각기일에 낙찰을 받고 일주일이 지나면 매각이

허가되고, 매각허가나 불허가에 대해 불만이 있는

이해관계인이 이의를 제기할 수 있는 일주일의

시간을 줍니다. 이것을 즉시항고라고 합니다.

즉시항고 기간이 끝나면 다음 날 매각확정이 되는데,

낙찰자는 매각확정이 되어야만 잔금을 납부할 수 있습니다.

 

매각이 확정되고 2~3일 후에 낙찰자에게 한 달

이내에 잔금을 납부하라는 잔대금 납부기한을

통지합니다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 그 금액을

가지고 채권자들은 배당을 받고 사건은 종결됩니다.

 

여기까지 경매가 진행되는 전반적인 절차에 대해서

살펴보았습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

 

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