2020 대한민국 부동산 트렌드 2부 [확실히 상승 가능한 아파트는 정해져 있다!]

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안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

오늘은 ‘확실히 상승 가능한 아파트’ 에 대해서

이야기해보려합니다. 과거에서부터 지금까지

집값은 꾸준히 상승해왔습니다.

 

어차피 살아야하고 살기 위해선 집이 필요하고,

집을 사야만 한다면, 가격이 오를 수 있는 집을

사는게 현명한 선택일 것입니다.

 

내가 살고 있는 아파트는 가격이 오를까? 내릴까?

이것을 알고 싶다면 수요가 있는지 없는지를 보면

됩니다. 상식적으로 생각해봤을 때 시장에 매물이

많으면 수요가 없는 것이고, 시장에 매물이 없으면

수요가 있는 것입니다. 특히 입지가 좋은 지역에는

매물이 더 없습니다.

 

매물이 있는 곳은 아파트 가격이 떨어지는

지역입니다. 그렇다면 어떤 지역을 관심 있게

봐야 할까요? 이는 정부가 알려준 것이나

마찬가지입니다.

 

바로 투기지역입니다. 투기지역은 실수요가 워낙

많다보니 투자자들이 관심을 가지는 곳입니다.

그러니 실수요자 입장에서 보면 투기지역이

굉장히 좋은 입지인 셈이죠.

 

투기지역 다음으로 입지가 좋은 곳은 투기과열지구

입니다. 투기지역만큼은 아니지만 그래도 수요가

많습니다.

 

그 다음이 조정대상지역이고 마지막이 비규제지역

입니다. 수요가 넘쳐야 가격이 올라가는데 조정대상

지역은 실수요만 있어서 가격이 올라갈 수도 내려갈

수도 있죠. 반면 비규제지역은 수요가 없는 지역임을

기억해야 합니다.

 

 

그러니 만약 똘똘한 아파트 한 채를 산다면

고민할 필요 없이 투기지역 아파트를 사면됩니다.

그러나 투기지역은 너무 비싸죠? 투기지역이 너무

비싸다면 투기과열지구, 그것도 힘들다면 조정대상

지역 아파트를 사서 실거주하면 됩니다. 실거주를

하다 보면 언젠가는 인플레이션만큼 부동산 가격이

오를 것입니다.

 

그러나 좋은 지역이라고 막 사면 안되겠죠?

무엇을 사야할까요? 무엇을 사야 안전할까요?

“여기는 절대 가격 안떨어져” 라고 하는 물건이

있다면 안전하다고 말할 수 있을까요?

 

“안전하다” 의 기준이 뭘까요?

 

바로 환금성입니다. 투자는 내가 돈이 필요할 때

팔 수 있는 환금성이 좋아야 합니다. 부동산 투자에서

환금성이 좋은 주택은 아파트입니다.

 

반대로 환금성이 나쁜 주택은 단독주택, 연립주택,

다세대주택입니다. 그러니 아파트에 투자하는 것이

좋습니다. 이왕이면 신축 아파트에 말이죠.

 

그런데 문제는 실수요가 많은 곳에는 사람들이 살고

싶어 하는 새 아파트가 없다는 것입니다. 새 아파트

수요는 증가하는데 공급은 늘 한정되어 있죠.

정부가 구축 아파트를 바꿔서 신축 아파트를 공급

해야 하는데 그러지 못하고 있어서 새 아파트 가격만

오르고 있는게 현실입니다.

 

결론은 향후 10년간 투기지역이든 투기과열지구든

조정대상지역이든 신축 아파트를 사두면 좋을 듯

합니다. 구축은 오를 수도 있지만 신축보다는 선택

받지 못할 가능성이 높습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

일단 아파트에 한 번 살아본 사람은 다세대주택,

단독주택, 빌라로 이사하지 않습니다. 또한 신축에

살았던 사람들은 절대 구축으로 이사하지 않죠.

그러니까 신축에 살던 사람도, 구축에 살던 사람도,

다세대주택과 빌라에 살던 사람도 신축을 선택

합니다. 그러면 인구가 줄든 세대 수가 줄든

상관없이 신축에 대한 수요는 계속 늘어나죠.

 

반면 구축 아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라는

이미 주택보급률이 100%가 넘는 상황이기 때문에

과거에 비해 인기가 떨어질 것입니다. 20년째 같은

가격을 유지하고 있는 아파트도 있습니다.

 

이런 아파트들은 미래가치가 없기 때문에 절대 사면

안됩니다. 가격이 비싸더라도 미래가치가 있는

신축을 사야 합니다. 계속해서 사라~ 사라~ 하는데,

이쯤되면 이런 생각이 드실겁니다.

 

“그럼 그냥 진짜 산다?”

 

아니요! 사지 마세요!

 

생각없이 무턱대도 사는건 현명한 선택이 아닙니다.

돈을 벌었는데 왜 벌었는지 조차 모르는 사람은

또 다시 그만큼의 돈을 벌지 못합니다. 오히려

요행으로 번 돈조차 지키지 못할 것입니다.

 

 

‘신에게는 아직 12척의 배가 남아있사옵니다.’

 

명량에서 일본과 싸웠던 이순신장군도 울돌목이라는

지형적 전략을 세웠기 때문에 고작 12척의 배로

133척을 이기고 승리할 수 있었습니다.

 

우리들이 아파트를 매수하기 위해서도 전략이 필요

합니다. 그 전략에는 어떤 것들이 있을까요?

 

아파트 매수전략 (1) 수요 확인하기

아파트를 매수할 때는 수요 여부를 확인해야 합니다.

그리고 수요는 3가지 사항을 확인해야 합니다.

 

첫째, 내가 매도하고 싶을 때 매수할 사람이 있는가?

내가 투자하려는 곳이 항상 매수자들이

대기하고 있는 곳인지를 확인해야 합니다.

 

둘째, 자가 실수요 세대가 50% 이상인가?

아파트는 본질적으로 실수요 상품입니다.

아파트를 투자수요 상품으로만 보는 것은

정말 반밖에 모르는 것입니다.

투자수요도 실수요가 많아야 들어오죠.

 

셋째, 배후 수요가 있는가?

공실이 생기면 항상 채워줄 배후 수요.

즉 회사나 공장 등의 일자리가 있는지를 봐야 합니다.

 

정리해보면 입지, 상품, 가격을 종합적으로 고려한

곳이 좋은 곳입니다. 그리고 좋은 입지는 일자리,

교통, 새 주거시설이 모두 호재로 실현되는 곳입니다.

 

아파트 매수 전략(2) 보유 기간 고려하기

보유 기간은 장기, 중기, 단기로 투자의 특징이

다릅니다. 일단 리스크 관점에서 보면 장기 보유

전략이 가장 리스크가 적고 단기 보유는 리스크가

크죠. 확률적으로도 장기 보유 전략이 성공할

가능성이 제일 높습니다. 그렇다면 각 기간별 보유

전략을 하나씩 알아보겠습니다.

 

① 장기 보유 전략

먼저, 장기 보유 전략을 구사할 경우 욕심만 버리면

집값은 오릅니다. 여기서 욕심이란 싼 것을 사서

비싸지길 기대하는 것, 또, 나쁜 것을 사서 좋아지길

기대하는 것, 왜 사야 하는지 모르고 무턱대고 사는

것을 말합니다.

 

지난 10년간 대부분의 아파트값이 올랐지만 전혀

오르지 않은 지역들도 있습니다. 일자리 호재, 교통

호재, 새 주거시설 호재가 없었기 때문이죠.

입지가 전혀 좋아지지 않았는데도 싸다는 이유만으로

장기 투자한 사람들은 욕심이 컸던 것입니다.

 

반대로 가격이 가장 많이 오른 지역은 일자리 호재,

교통 호재, 새 주거시설이 모두 들어섰습니다.

앞서 말한 세 가지 호재가 겹쳤던 지역이죠.

 

② 중기 이익 실현 전략

다음으로 중기 이익 실현 전략은 개발계획 발표

단계가 아니라 공사가 진행 중이거나 완공된 상태를

보고 매입하는 것입니다. 예를 들어 지하철역이

만들어지고, 기업이 들어서고 있는 주변 아파트를

사는 것입니다. 그러면 5년 동안은 집값이 오를 수

밖에 없습니다. 이런 곳들은 대세 하락기에도 오르고

실패할 가능성도 없죠. 바로 수요가 많기 때문입니다.

 

그런데 자신의 아파트 주변에 지하철역이 생기지

않는다하더라도 호재가 되는 경우가 있습니다.

예를 들어 버스터미널역을 지나는 지하철 노선이

연장되면 터미널역 주변의 입지 가치는 저절로

올라갑니다. 왜냐하면 지하철 노선이 연장되면서

터미널역을 이용하는 새로운 지역의 수요가

생겼기 때문이죠.

 

③ 단기 시세 차익 전략

마지막으로 단기 시세 차익 전략은 이른바 선수들만

하는 투자 방법입니다. 입지도 상품도 따지지 않고

그냥 오르는 타이밍에 샀다가 내리기 전에 파는

전략이므로 권하고 싶지 않습니다. 단기 시세는 심리

게임과 같아서 입지가 나빠도 가격이 오를 수 있고,

입지가 좋아도 가격이 내려갈 수 있습니다.

 

그러므로 주변에서 부동산으로 돈을 벌었다거나

매물이 감소했다는 말이 나오는 시점에는 단타로

부동산 시장에 뛰어드는 것은 금물입니다.

반면 “부동산으로 돈 버는 시대는 끝났어..” 라는

말이 나오기 시작하면 단타로 부동산 시장에

투자할 만하죠. 이 얘기는 부동산 가격이 많이

내려갔다는 의미이기 때문입니다.

 

아파트 매수 전략(3) 준공년도 확인하기

과거에는 아파트 가격이 무조건 올랐지만 지금은

그렇지 않습니다. 바로 아파트 수명. 즉, 준공년도

때문입니다. 새 아파트가 공급되면 공급될수록

구축들은 경쟁력을 잃기 마련이죠. 신규 아파트는

준공한지 10년차 미만의 아파트를 말합니다.

10년차 미만 아파트는 입지가 정말 말도 안 되는

곳이 아니라면 매입해도 괜찮습니다.

 

준공한 지 10년차 이상, 20년차 이하인 아파트는

입지가 좋을 경우 매입하는게 좋습니다. 입지가

좋으면 신규 아파트만큼은 아니더라도 집값은

한 번씩 오릅니다. 문제는 준공한 지 20년차가

넘어가는 아파트입니다.

 

20년차가 넘어가면 살지 말지를 고민해야 하는데,

그 기준은 리모델링과 재건축 확정 여부입니다.

리모델링이나 재건축이 확정되어 있지 않은 아파트는

매입하지 말고 오히려 팔아야 합니다. 반대로 확정된

아파트는 매입해도 안전하다고 보면 되죠.

 

부동산 시장에서는 현명한 투자가 필요합니다.

현명한 투자의 기본은 무엇일까요? 그것은 바로

남들이 관심 없을 때 은밀히 투자하는 것입니다.

남들이 관심을 가지는 순간 시장에서 매물이

사라지기 때문이죠.

 

정부에서는 집으로 돈을 벌지 말라고 하지만 여전히

집으로 돈을 버는 사람들은 존재하고 주변에서

집으로 돈을 벌었다는 소리를 들으면 상대적인

박탈감을 느끼게 됩니다. 내가 지금 가만히 있는

것이 과연 잘하고 있는 것일까? 의심마저 들게 됩니다.

 

지금 당장 주머니에 돈이 없다고 부동산에 대한

관심을 버리지 말고, 꾸준히 시장 상황을 지켜보다가

오늘 언급한 전략들을 생각해보며 기회가 왔을 때

잡아보는 것은 어떨까요?

 

오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

 

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