2020 대한민국 부동산 트렌드 1부 [집은 언제 사야할까?]

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안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

오늘은 ‘집은 언제 사야할까?’ 에 대해서 이야기

해보려 합니다. 집값이 주식처럼 정신없이 오르락

내리락 하는 건 아니지만, 분명 오를때가 있고,

내릴때가 있습니다. 이것을 안다면 누구나 집값이

쌀 때 구입하고 싶을 것입니다.

 

그러나 그 타이밍을 아는 것은 불가능에

가깝습니다. 하지만 그렇다고 전혀 예측이

불가능하지도 않습니다. 집값에 영향을

미치는 변수는 분명 존재합니다.

 

본격적으로 이야기하기에 앞서 2019년의

부동산 시장은 어땠을까요? 9.13대책은

효과가 있었을까요? 9.13대책은 세금을 올리고

대출을 규제해 부동산 거래를 제한하려는

의도가 있었습니다. 결과적으로 정부의 대책은

효과를 발휘하지 못했죠.

 

정부의 여러 대책으로 시장에 매물이 나오지

않다보니 거래량은 감소했고, 이는 오히려

가격을 올리는 현상을 초래했습니다.

 

이렇듯 세금문제, 그로 인한 매물감소, 대출규제,

그로 인한 공급감소 집값에 영향을 미치는 변수

들이 존재합니다. 부동산 시장에 영향을 미칠

변수들은 크게 단기와 장기로 나누어볼 수 있습니다.

 

먼저 부동산 시장에 단기적으로 영향을 미칠 핵심

변수는 금리, 대출규제, 입주물량, 세금규제입니다.

이러한 변수들이 시장에 어떠한 영향을 줄 수 있을까요?

 

첫 번째, 금리

금리란 무엇일까요? 금리는 한마디로 돈의 가격을

말합니다. 일반 시장에서 물건을 사고팔 때 가격이

존재하듯이 돈을 빌려주고 받는 금융시장에서도

가격이 형성됩니다.

 

자금 공급자 → 자금 수요자

 

자금이 거래되는 금융시장에서 자금 공급자가

자금 수요자에게 자금을 빌려준 데 대한 대가로

지급하는 이자금액 또는 이자율을 뜻하는데

오늘날에는 이자율의 의미로 더 널리 쓰이고 있죠.

 

금리와 집값의 관계에 대해서는 전 세계적으로

다양한 의견들이 있지만 항상 나오는 말들이 있죠.

 

금리↑ 하방압력(하락가능성)↓

금리↓ 상방압력(상승가능성)↑

 

금리를 인상하면 집값은 하방압력이 높아지고,

금리를 인하하면 상방압력이 높아진다는 것입니다.

압력을 받는 것이지 집값이 오른다는 것은 아닙니다.

 

금리인하 → 부동산 호재

 

그럼에도 불구하고 금리가 내려가는 것은 일단

부동산 시장에는 호재입니다, 금리가 내려감에

따라 대출을 받아 부동산을 사는 등 수요가

늘어날 수밖에 없기 때문이죠. 최근에는 주택

거래가 조금씩 늘어나고 전세 대출이 증가하는

것도 금리 인하의 영향으로 볼 수 있습니다.

 

2008년 글로벌 금융위기 당시 5%가 넘던 기준금리

가 지금은 2%대, 또 다시 1%대로 계속 내려가고

있습니다. 현재로서는 경기 성장이 저성장으로

예측되고 있기 때문에 저금리 현상은 유지될 것입니다.

 

두 번째, 대출규제

현실적으로 대출규제는 강화될 수밖에 없습니다.

우리나라의 가계부채 증가율은 전 세계 2위입니다.

2018년에 1천500조원을 넘었는데, 가계부채의 증가

요인에서 큰 비중을 차지하는 것이 바로 주택담보

대출이기 때문입니다. 그러니 정부는 가계부채를

줄이기 위해 대출규제 정책을 이어나갈 가능성이 큽니다.

 

세 번째, 입주물량

입주 물량은 수요와 공급의 원칙에 따라 부동산

가격에 결정적인 영향을 줍니다. 공급이 많으면

집값은 내려가죠. 그래서 주택을 매입할 때 입주

물량을 디테일하게 보아야합니다.

 

아무리 시장상황이 전반적으로 좋아도 입주 물량이

몰려 있다면 집값은 절대 오를 수 없습니다.

적어도 입주 물량이 소화되기 전까지는 말이죠.

 

입주물량↑ 전세가↓ 매매가↓

 

그리고 입주 물량이 쏟아지면 그 지역의 전세가는

반드시 떨어지게 됩니다. 매입 가격 역시 하향 조정을

받게 되죠. 역설적으로 이때가 실수요자에게는

주택을 매입하기 가장 좋은 타이밍이 될 수 있습니다.

 

그런데 입주 물량이 많아지면 왜 집값은 오를 수 없고,

전세가는 떨어지는걸까요? 단순하게 해봤을 때

수요와 공급의 원칙에 따라 공급이 많아지면 당연히

집값은 떨어지는 게 정상이죠. 그런데 입주물량이

많아지면 사람들은 집을 취득한 후 곧 바로 팔기엔

양도세가 부담이 되므로 일단 전세로 2년을 기다린

후에 매도를 합니다.

 

따라서 입주물량이 많아지면 전세공급이 많아지고

전세공급이 많아지면 전세가는 떨어지고 매매가 역시

떨어지는 것이 아닐까요?

 

네 번째, 세제 강화

세제 강화는 대출 규제와 더불어 9.13대책의 핵심

정책입니다. 정부의 부동산 규제 정책으로

보유세, 거래세, 양도세가 모두 갈수록 강화되어 왔죠.

주택을 많이 보유하는 사람에게 세금을 많이 부과해

부동산 가격을 안정시키겠다는 취지였던 것입니다.

그러니 앞으로 주택을 많이 보유하는 데에는 점점

제약이 커질 것입니다. 여기까지가 부동산 시장에

영향을 미치는 단기적인 변수입니다.

 

다음은 장기적으로 영향을 미칠 변수입니다.

 

첫 번째, 인구 감소.

우리나라는 OECD 국가 중 출산율이 가장 낮습니다.

현재 가임 여성 1명당 0.97명의 출산율을 기록하고

있죠. 이렇게 인구 감소가 눈에 보이는 상황에서

자연스럽게 주택 수요도 점점 줄어들 거라고 생각됩니다.

 

 

또한 우리나라는 전 세계에서 고령화가 가장

빠르게 진행되는 국가이기도 합니다. 저출산

고령화로 경제활동인구가 급격히 줄어들고

노인세대가 크게 늘어나면서 집에 대한

수요도 줄어들 거라는 예측이 힘을 얻고 있죠.

 

두 번째, 가구 분화

우리나라의 전체 가구 약 2천만 가운데 30%가

1인 가구입니다. 그리고 전체 가구의 20~25%가

2인 가구이죠. 1인, 2인 가구가 전체 가구의

절반을 넘어선 것입니다. 이는 평수가 큰 집을

찾는 수요가 많이 줄어들 거라는 의미이기도

합니다. 그래서 요즘은 40평, 50평형대 아파트

보다 20평형대의 아파트 평단가가 비싸고

가격상승률도 높습니다.

 

세 번째, 인구 이동

전출입 신고를 토대로 인구 이동을 확인해본 결과

지방의 소도시 인구는 광역시로, 전국의 인구는

서울 수도권으로 몰려드는 경향이 있었습니다.

즉, 서울을 중심으로 인구가 재편된다는 것이죠.

그래서 우리나라 전체 인구는 감소해도 도시

인구는 증가할 가능성이 큽니다. 따라서 앞으로

주택을 매입할 때는 이점을 기억하고 큰 도시의

주택을 매입하는 편이 유리하겠죠.

 

이렇게 부동산 시장에 영향을 미칠 장기변수에

대해서도 알아보았습니다.

 

2019년 정부는 분양가상한제를 실시하여 집값을

안정화시키려 했지만, 정부의 의도와는 다르게

집값은 크게 상승하였습니다. 경제 원칙에 따르면,

가격이 오를 경우 공급이 증가해야 가격은 안정됩니다.

 

하지만 정부는 분양가상한제 등으로 재건축, 재개발

등 모든 아파트의 공급원을 막았기 때문에 가격이

올라도 시장은 반응하지 못하고 단기적인 가격 안정

효과조차 이끌어내지 못하고 있습니다.

 

귀한 것은 비싸다.

 

다시 말해 가격이 올랐다는 건, 공급이 적고 수요가

많은 상황에서 발생합니다. 따라서 공급을 늘려주면

공급과 수요의 밸런스가 맞아지며 가격은 자연스럽게

내려가죠.

 

그런데 정부가 재건축, 재개발을 규제로 막았기

때문에 공급은 늘어날 수가 없는 상황이고,

가격은 안정되지 못합니다.

 

집은 언제 사야 할까요?

이 질문의 좀 더 솔직한 표현은 아마..

 

집은 언제 사야 싸게 살 수 있을까요?

 

일 것입니다. 앞서 말씀드린 변수들을 다시 한번

생각해보며, 고민하는 시간을 가져보면 어떨까요.

 

오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

 

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