부동산과 맞벌이하는 월급쟁이 부자들 4부 [부동산 투자 선택이 아닌 필수다!]

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안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

오늘은 부동산 투자가 선택이 아닌 필수인지,

또 부동산 투자가 필수라면 바쁜 직장인들은

어떤 방법으로 투자를 모색해야 하는지에 대해 이야기해보려 합니다.

 

사축인생(社畜人生)

 

사축이란 회사에서 기르는 가축이라는 의미로,

회사의 가축처럼 일하는 직장인을 뜻하는 신조어

입니다. 이 단어는 가정이나 사생활도 없이 회사

일에 매진하는 직장인들을 ‘축사에서 키우는 가축’

으로 비유해 조롱하는 말로 쓰이죠.

 

 

시간과 열정을 다해 땀 흘려 일하고 야근에 시달리며

자기 생활도 없이 시간과 맞바꾼 대가는 얼마 안 되는

월급과 야근수당이 전부죠. 이처럼 팍팍한 현대사회

를 살아가는 직장인들의 하루는 너무나 고단합니다.

 

요즘 같이 경기가 좋지 않고 회사가 어려운 상황

에서는 야근수당마저도 제대로 청구하지 못하는 게

현실입니다. 야근이 마치 당연한 듯 한 분위기로

흘러가는 회사에서 칼퇴근은 너무 멀게만 느껴집니다.

 

하루하루 회사에서 생존하기 위해 발버둥을 쳐

보지만 삶은 크게 나아지는 것이 없게만 느껴집니다.

그렇게 무료하고 변함없는 일상은 심신의 쇠퇴를

가속시키며, 삶을 무기력하게 만들어 버립니다.

이렇듯 ‘익숙함과 편안함’은 우리들을 현실에

안주하게 만들며, 우리의 열정과 꿈을 갉아 먹죠.

 

평생직장이라는 생각으로 열심히 일을 하다보면

진급도 하게 되고, 그에 따라 연봉이 올라가기도

합니다. 자신이 하는 일에 자부심을 갖게 될 수도 있죠.

 

하지만 시간이 지나 나이가 들면 구조조정을 받거나,

지방으로 발령을 받거나, 명예퇴직을 당하기도

합니다. 회사는 여러분의 미래를 보장해 주지

않습니다, 여러분의 인생을 책임져 주지 않습니다.

저는 회사가 나를 위해 존재한다고 생각했던 적도

있었습니다, 그러나 회사를 위해 내가 존재할 뿐이었습니다.

 

“명확히 설정된 목표가 없으면 우리는 사소한 일상을

   충실이 살다 결국 그 일상의 노예가 되고 만다.”

                               -로버트 하인라인-

 

여러분들은 자신이 노예라고 생각해본 적이

있으신가요? 만약 그런 생각을 해봤다면,

그리고 변화를 원했다면, 좀 더 나은 미래를

위해 나 자신을 위한 투자를 시작해야 합니다.

그것이 주식이 됐든, 부동산이 됐든, 뭐가 됐든

간에 말입니다. 뭐든지 처음이 힘들고 어렵지만,

한번 시작하고 나면 금방 적응하고 능숙해집니다.

힘들지만 첫발을 내딛어야 합니다.

 

그렇게 결심을 하고 첫발을 내딛었다면 첫 투자는

무조건 성공하겠다는 생각으로 힘을 쏟아야 합니다.

부동산 초보자일수록 첫 투자에 심혈을 기울여야

합니다. 첫 투자부터 실패한다면 되돌릴 수가 없기

때문이죠. 하나하나 세세한 부분까지 체크해야

합니다. 현장 답사는 기본이고 부동산의 환금성,

수익률, 미래가치, 입지 등 투자할만한 가치가

있는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

 

그러나 내 입맛에 맞게 모든 걸 만족할 수 있는

투자물건을 찾는다는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.

100%는 아니더라도 단점을 상쇄할 수 있을 정도의

장점과 수익성이 있다면 투자를 고려해 봐야합니다.

 

월급쟁이 직장인에게 첫 번째 투자는 정말 중요

합니다. 첫 투자부터 실패한다면 아마 다시는

부동산 투자에 발을 들여놓고 싶지 않을 것입니다.

투자 결정을 내릴 땐 자신의 인생에서 가장 중요한

것이라 생각하고 투자 결정을 내려야합니다. 그럼,

부동산은 여러분을 위해 기꺼이 일해 줄 것입니다.

 

그러면 어떤 투자방법이 좋을까요? 돈이 없는

젊은직장인이라면 수익형 부동산에 투자하기보다

시세차익을 볼 수 있는 차익거래 투자에 관심을

가져보길 바랍니다. 차익거래는 부동산을 싸게

매수한 후 시장가격에 매도하여 그 차이를 이익

으로 실현하는 것입니다.

 

즉 ‘매수가격 – 매도가격 = 시세차익’ 이 되는 것이죠.

차익거래를 시작하려는 초보투자자들은

소형주택 투자부터 접근하는 것이 좋습니다.

소형주택은 몇천만원의 종잣돈으로도

투자가 가능하고 환금성이 좋기 때문이죠.

 

수익형 부동산 = 연수익률 5~9%

차익형 부동산 = 건수익률 50~100%

 

‘수익형 부동산’의 경우 적게는 5%에서

많게는 9% 정도의 연수익률을 목표로 매입합니다.

그러나 ‘차익거래’ 투자는 짧게는 3개월에서

길게는 6개월의 보유기간을 두고 투자하며.

투자금 대비 50%에서 많게는 100%의 수익률을

목표로 투자하죠.

 

단기로 움직이는 만큼 투자금을 빠르게 회전시켜

많은 거래를 경험해 볼 수 있고, 실전 경험을

키울 수 있다는 장점도 있습니다. 예를 들어

1억원짜리 주택에 자기자본 2,000만원을

투자하고 8,000만원의 대출을 받아 구입한 후

1억 2,000만원에 되팔면 단기간에 100%의

자본이득을 얻는 것입니다.

 

 

한 번의 투자로 대박이 나기는 힘듭니다.

따라서 부동산 투자는 지속적으로 이어져야 하며,

지속적인 투자만이 성공의 기회를 가져다

줄 것입니다. 결국 많은 부동산을 사고팔다 보면

부동산을 보는 안목과 시야가 넓어지게 되고,

많은 부동산을 접하다 보면 큰 수익을 실현하게

되는 날도 오지 않을까요? 그렇게 ‘종잣돈’의 규모를

키워나가다 보면 마지막 투자처로 안정적인 수익이

나오는 통 상가나 빌딩을 소유하면 됩니다.

 

그렇다면 시세차익을 보기 위한 방법에는 어떤 것이

있을까요? 투자에는 ‘때’ 가 있다고들 말합니다.

부동산 투자에서도 시기가 중요합니다.

‘부동산시장 주기’ 하향회복·상승·후퇴 중에서도

회복과 상승하는 시점에 시장에 진입한다면 높은

수익률을 얻을 수 있죠.

 

주로 혁신기업도시나 신도시 행정도시로 지정되어

급속도로 발전하는 지역이거나 낙후된 지역이

재개발, 재건축으로 인해 시장상황이 좋아지는

지역에서 높은 시세차익을 실현할 수 있습니다.

 

또한 시세차익을 보기 위해서는 부동산의 환금성도

좋아야 합니다. 거래가 잘 이루어지는 부동산을

보고 환금성이 좋다고 말하는데, 환금성이 좋은

부동산일수록 수요자들에게 인기가 많고 수익성도

좋죠. 수익성이 높고 환금성이 좋은 물건은 투자

수요자들이 선호하는 부동산이기 때문에 자연스럽게

부동산 가격이 상승합니다, 그리고 이런 물건일수록

시세차익을 얻기가 좋습니다.

 

그렇다면 시세차익을 얻으려면 부동산을 어떤 방법

으로 구입하는게 좋을까요? 시세차익을 얻기 위한

루트는 다양합니다. ‘경매’ 투자일 수도 있고, ‘급매’

투자일 수도 있고, ‘분양권’ 투자가 될 수도 있죠.

 

그러나 대부분의 사람들은 “내가 가진 돈으로는

아무것도 사지 못해!” 라고 생각하죠. 그러나 소액

으로도 투자할 수 있는 부동산은 분명히 존재합니다.

다만, 보이는 사람들에게만 보일 뿐이죠. 등잔 밑이

어둡듯이 우리들은 찾지 못하고 있을 뿐입니다.

 

시세차익을 얻기 위해서는 시세보다 싸게 사야

합니다. 어떤 부동산이건 시세에 제 값 다 주고

사는 부동산은 많은 이익을 낼 수 없습니다.

오히려 부동산 경기가 하락하면 손해를 보게 되죠.

부동산을 싸게 사기 위해선 시장의 흐름을 잘

읽어야 합니다. 그리고 시장의 흐름을 잘 읽기

위해선 투자하려는 지역의 상황을 정확하게

파악하고 있어야 합니다.

 

 

투자하려는 지역이 단순하게 거품이 빠진 것인지,

아니면 가치가 하락해 수요가 없는 것인지를 먼저

알아봐야 합니다. 그렇기 때문에 지역분석이 중요

합니다. 우선 자신이 원하는 투자 지역을 선정하여

하나의 보고서를 작성하듯 투자보고서를 정리해야 합니다.

 

해당 지역 지자체 홈페이지나 국토교통부 관련

사이트에 접속해 개발계획과 각종 자료를 취합해

정리하고, 최신 뉴스를 통해 각종 ‘호재’와 ‘악재’를

구분해야 합니다. 특히 해당 지역에 기업이 들어

오는 것은 그 지역의 부동산 투자에 있어 가장 큰

‘호재’ 중 하나이기 때문에 기업에 대한 정보와

일자리 관련 정보도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

가치 있는 물건은 현재의 시장가격보다 미래에

꾸준히 상승세를 타면서 가격이 상승할 것으로

예상되는 부동산입니다. 차근차근 수많은 정보와

이슈를 정리해 나간다면 미래가치가 있는 부동산을

찾을 수 있게 될 것입니다. 또한 초보자일수록

‘분산투자’보다는 ‘집중투자’를 선택해야 합니다.

하나의 물건에 집중하고 몰두해야 에너지나 비용적인

측면에서 유리하며 실수를 줄일 수 있습니다.

 

가치 있는 물건을 찾았다면 투자를 해야겠죠?

실행하지 않으면 삶은 변하지 않습니다.

앞에서 말했듯이 부동산은 소액투자가 가능합니다

소액투자가 가능한 이유는 바로 대출이 있기

때문이죠. 부동산을 구입할 때 꼭 필요한 것이 대출입니다.

 

그러나 대부분의 사람들은 ‘빚을 진다’ 라는 두려움에

대출을 불편해하거나 꺼려하는 사람들이 많습니다.

실제로 우리 주변에는 1억원의 부동산을 사려면

1억원의 내 돈이 있어야 한다는 고지식한 생각을

가지고 있는 사람들이 많죠. 부동산 투자의 ‘고수’

들은 대출을 이용해 은행이자와 중도상환수수료,

세금, 부대비용을 제하고도 수익이 난다고 판단되면

투자를 결정합니다.

 

수익이 난다고 판단되면 과감하게 투자를 결정해야

합니다. 그런데 투자 방식에 따라 대출 방식도 달라

진다는 것을 알고계신가요? 대출을 최대한 받거나,

전혀 받지 않거나, 균형 있게 받는 방법이 있습니다.

 

그리고 단기양도차익을 기대하고 투자하는 경우

에는 대출 레버리지를 최대한 활용해야 합니다.

단기투자가 가능한 부동산은 환금성이 좋기 때문에

자기자본을 많이 투여하게 되면 기회비용을 잃게

되기 때문입니다.

 

반대로 ‘묻어두기식 투자’는 단기투자처럼

양도차익을 내기 위한 투자가 아닌 장기적인

관점의 투자이기 때문에 균형감 있게 대출을

활용하여 대출이자에 대한 부담을 줄여야 합니다.

 

‘은행은 맑은 날에는 우산을 빌려줬다가

 비가 오면 우산을 걷는다.“

                                  -마크 트웨인-

 

부동산 투자는 절대 무리수를 두고 투자하거나

서두르면 안 됩니다. 대출을 감당할 수 있는 범위에서

금융을 잘만 활용하면 은행은 당신의 파트너가 되어

주겠지만 무리한 대출로 이자를 감당하지 못하게

된다면 은행은 당신을 지구 끝까지 쫓아가

돈을 받아내는 악덕 채권자가 될 수도 있습니다.

 

한 번의 투자로 한몫 잡겠다는 투기성향과

주변사람들의 말만 믿고 등 떠밀려 투자를 하면

단기적인 득보다도 장기적인 실이 더 큽니다.

다시 말하지만 투자에 실패하지 않기 위해서는

성급하게 움직이면 절대 안 됩니다.

 

 

우리들은 부동산의 가치를 보는 눈을 키워야 합니다.

사람들에게 ‘가치’ 를 보는 눈을 키우라고 말하면

거창하게 들릴지 모르겠지만 간단합니다.

자기만의 원칙을 세우고 그것을 실천하면 됩니다.

 

물론 많은 사람들은 이렇게 반문을 하기도 합니다.

“가치를 보는 눈이 있다면 벌써 부동산 부자가 되었을

겁니다.” “가치를 보는 눈은 부동산 전문가들이나

가능한 거 아닌가요?” 그렇습니다. 가치를 파악하는

것은 초보자에게는 쉽지 않은 일이죠. 그러나

몇십만명의 구독자가 있는 유명 유튜버도 처음엔

0명에서 시작했다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

 

아이는 걷기 위해 2천번 넘어져야 걸음마를 배운다고

합니다. 아이의 몸속에 뼈와 관절이 자리를 잡고

근육이 조금씩 발달하면서 걷게 되는 것처럼

부동산 투자도 자신의 경험으로 자연스럽게 터득해

나가야 합니다.

 

‘흐르는 물은 썩지 않고,  구르는 돌에는 이끼가 끼지

않는다’ 는 말처럼 돈을 계속 굴리면서 투자를 해야

돈의 가치가 더욱 불어납니다. 무작정 돈을 지키려

고만 하지 말고 합리적으로 운용해 더 큰 자산을

만들기 위해 고민해 보는건 어떨까요?

 

오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

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