부동산 경매 처음공부 1부 [아파트 지역분석편]

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안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 그 부동산의

현재와 미래의 컨디션을 확인하는 것입니다.

그것이 바로 지역분석과 물건분석, 현장분석입니다.

이 3가지 분석을 제대로 했을 때 성공하는 투자가

되고, 제대로 하지 못했을 때에는 실패하는 투자가 됩니다.

 

 

일반 투자자들이 가장 많은 관심을 보이는 부동산은

아파트입니다. 왜 그럴까요? 부동산 중에서 아파트는

분석을 하는데 가장 쉽고 사고 팔기가 매우 쉬운 편

입니다. 때문에 경매시장에서도 초보자부터 중급자

까지 아파트에 가장 관심이 많습니다.

 

하지만 아무리 쉽다고 한들, 초보운전자가 있듯이

부동산 거래를 한번도 해보지 않은 사람이 아파트를

분석하기란 결코 쉬운 일이 아닙니다.

그래서 준비했습니다.

 

아파트 어떻게 분석해야 할까? 는 5부에 걸쳐서

지역분석편, 물건분석편(1,2,3), 현장분석편으로

준비되었습니다. 오늘은 그 첫 번째, 지역분석편입니다.

 

부동산에 투자할 때 가장 핵심적으로 고려해야 할

3가지 사항은 무엇일까요? 바로 첫째도 입지, 둘째도

입지, 셋째도 입지입니다. 왜냐하면 부동산 가격을

결정하는 요인 중 가장 크게 작용하는 것이 바로

입지이기 때문입니다. 입지는 원칙적으로 불변이고,

이동이 불가능합니다.

 

아파트의 내부자재가 마음에 들지 않으면 인테리어

공사를 통해 바꿀 수 있고, 저층이어서 조망이 나오지

않는다면 고층으로 이사 가면 됩니다, 앞 동이 가려서

일조권의 침해를 받는다면 그 앞 동으로 이사 가면

되죠. 그러나 그 건물이 눌러앉아 있는 장소, 땅!

주변에 갖춰진 인프라는 절대로 바꿀 수가 없습니다.

 

그만큼 부동산은 입지가 중요합니다. 입지분석은

경매 투자에서만 중요한 게 아니라 부동산을 매매

할 때에도, 분양권을 투자할 때에도 중요합니다.

입지가 좋으면 당연히 부동산 가격도 높고, 반대로

좋지 않으면 가격은 낮습니다. 이렇게나 중요한

입지분석은 지역분석을 통해서 하게 되는데,

그렇다면 제대로 된 지역분석은 어떻게 하는

것일까요? 먼저 그 지역으로 조사를 나가기 전

사전준비물이 있습니다.

 

첫째, 체크리스트를 준비합니다.

각 종목별 물건마다 확인해야 하는 내용에는

조금씩 차이는 있겠지만, 크게 본다면 비슷한

부분이 많습니다. 체크리스트가 있어야 무엇인가

빠뜨리는 실수를 하지 않을 수 있죠.

 

사전에 체크 리스트 중 중요한 것들을 중심으로

60%는 미리 확인한 후 가는 것이 좋습니다.

왜냐하면 해당 지역에 가서 모든 것을 확인하는

것은 쉽지 않기 때문입니다. 한 가지 팁으로

그 지역에 가기 전에 블로그나 카페 등을 통해서

임장 후기 등을 찾아보고 가면 많은 도움이 됩니다.

 

둘째, 네이버지도나 다음지도를 통해 그 지역으로

부터 반경 2km내 지역의 상황을 체크합니다.

예를 들면, 단지의 크기는 어느 정도인지, 지하철역은

어디에 있는지? 주위 초등학교나 중학교, 고등학교는

있는지? 대형 할인마트나 백화점은 어디에 있는지?

도로망은 어떻게 되어 있는지? 산이나 강 또는 공원이

있는지? 등을 확인해서 체크 리스트에 적습니다.

 

셋째, 그 지역에 관한 부동산 소식을 인터넷 뉴스나

지역카페 또는 아파트 카페 등을 통해 확인합니다.

 

넷째, 국토부실거래가 사이트와 네이버부동산을

통해 원하는 아파트 단지의 1~2년 동안의 가격

흐름과 현재의 매물을 확인합니다.

 

이렇게 확인을 했으면 그 지역에 대한 개략적인 내용

들은 파악이 됩니다. 다음은 앞에서 언급했던 내용들

을 포인트를 짚어가며 좀 더 세세하게 살펴보겠습니다.

 

1. 교통

아파트를 살 때 가장 고민하는 게 되는 것이 무엇

일까요? 바로 교통입니다. 그 중에서도 지하철역이

핵심이죠. 지하철 역세권이면 모든 것을 감내할 수도

있을 것 같다는 생각도 듭니다. 그만큼 교통이 좋은

지역은 모두가 선호하는 지역입니다. 특히 직장인

이라면 더더욱 교통을 중요하게 생각합니다.

 

그렇다면 지하철역이 가깝게 있는 아파트 단지가

좋을까요? 역만 가까이에 있다면 묻지도 따지지도

않고 사면 될까요? 우리는 나무가 아닌 숲을 보아야

합니다. 아파트 단지는 하나의 건물이 아닙니다.

여러개의 동이 합쳐져서 거대한 단지를 이루고 있죠.

 

지도로 볼 땐 지하철역과 바로 붙어 있는 아파트

단지는 역세권으로 보이지만, 좀 더 돋보기로 확대

해서 볼 필요가 있습니다. 지하철 역세권이란 과연

어느 정도의 시간과 거리를 말하는 걸까요?

역세권은 사실상 주관적이지만, 일반적으로 도보로

15분 거리이내, 500m이내를 말합니다.

 

서울의 한 아파트의 경우에는 단지가 2,500세대인데

지하철역과 가장 가까운 동은 도보로 3분 거리인데

반해, 가장 멀리 있는 동은 도보로 15분 거리에

있었습니다. 15분 거리라도 역세권은 맞습니다.

다만 15분 거리의 동보다는 10분이,10분 거리의

동보다는 5분 거리의 동이 선호도가 높고, 가격도

높은 편입니다. 이런 동을 일명 로얄동이라 부르죠.

만약 이 단지의 아파트를 사야한다면 로얄동이 좋지

않을까요?

 

지하철 다음으로 자주 이용하는 대중교통 수단은

무엇일까요? 바로 버스입니다. 요즘은 버스노선이

잘 정비되어 있어서 오히려 버스노선을 선호하는

사람들도 상당히 많습니다. 버스노선이 다양하고,

배차 시간도 짧다면 선호도가 높은 편이죠.

 

또, 장거리로 이동하는 경우가 많은 분들은 KTX역과

BRT노선을 쉽게 이용할 수 있는 곳을 선호하기도

합니다. BRT는 Bus rapid transit의 줄임말이며

간선급행버스체계를 말합니다. 쉽게 말해 도심과

외곽을 잇는 주요 도로에 버스전용차로를 설치하여

급행버스를 운행하게 하는 교통시스템입니다.

땅 위의 지하철로 불리죠.

 

땅 위나, 땅 밑을 다니는 교통수단이 가깝게 있으면

선호하는 반면에 하늘을 다니는 교통수단이 가깝게

있으면 사람들은 싫어합니다. 일반 여객공항과 전투

비행장이 있는 곳은 비선호 지역입니다. 특히 전투

비행장이 있는 곳은 소음이 심한 편이죠. 전투비행장

이 이전하는 지역의 아파트 가격은 상승하고, 전투

비행장이 들어오는 지역의 아파트 가격은 하락합니다.

 

 

2. 교육

여기까지 교통에 대해서 살펴보았습니다.

이렇게나 중요한 교통은 아파트를 살 때 꼭 체크

해봐야 하는 부분입니다. 그런데 교통만큼이나

사람들이 중요하게 생각하는 부분이 또 있습니다.

바로 교육입니다. 교육 프리미엄도 만만치 않죠.

좋은 학교와 좋은 학원가 근처의 아파트 가격은

탄탄한 편입니다.

 

초등학교를 품은 아파트

 

언젠가부터 ‘초품아’라는 말이 모든 것을 대변하고

있습니다. 초등학교가 집에서 가까이 있는 것은

가장 큰 장점입니다. 부모들은 모두 어린 자녀의

안전을 가장 중요하게 생각하기 때문이죠.

다만 초등학교에 너무 가깝게 있는 아파트 동은

비선호 동이 될 수도 있습니다. 학교 종소리와

학생들의 소리를 소음으로 느끼는 사람들도 있기 때문이죠.

 

사람마다 느끼는 감정은 제각기 다릅니다. 어떤

사람은 거실에서 어린이 놀이터가 보이는 곳을

가장 선호하죠. 어린 아이들의 재잘대는 목소리가

좋기 때문입니다. 반면 어떤 사람들은 거실에서

어린이 놀이터가 보이면 너무 싫다고 합니다.

시끄럽기 때문에 오히려 노인정을 선호하기도 하죠.

때문에 투자를 할 때에는 보다 보편적인 물건이

좋습니다. 학교가 가깝지만 소음으로 느껴지지

않을 정도의 위치가 가장 좋을 것 같습니다.

 

그런 관점에서 초등학교는 가까운 것이 좋다고 할 수

있지만, 중학교와 고등학교는 그렇지 않습니다.

중고등학교의 경우 학업 성취도와 밀접한 관련이

있습니다. 학업 성취도가 높은 곳이 어디인지, 그리고

좋은 고등학교, 좋은 대학교에 대한 진학률이 중요한

판단 기준이 됩니다. 초등학교 때문에 이사를 가는

경우는 드물지만, 선호도가 높은 중학교와 고등학교

로 가기 위해 이사를 가는 경우는 상당히 많은

편입니다. 입시에서 검증된 학교 근처로 말이죠.

 

어떤 사람들은 관악구가 학군으로는 가장 좋다고

말합니다. 그 이유는 서울대학교가 관악구에 있기

때문이라고 하죠. 여러분의 생각은 어떤가요?

시험을 봐서 들어가는 학교 근처의 아파트는 선호도

가 높은 편이 아닙니다. 즉, 서울대학교는 시험을

봐야만 갈 수 있는 학교이기 때문에 투자의 관점

에서 관악구는 학군이 좋은 아파트가 아닙니다.

 

아파트의 위치에 따라 추첨제로 학교가 정해지는

평준화 지역에서는 선호도가 높은 학교 주위의

아파트 가격이 높은 편입니다. 반면 비평준화 지역

이라면, 예를 들어 외국어고등학교나 과학고가

가까이 있더라도 시험을 별도로 봐서 가야하기

때문에 그런 학교와 가깝게 있다는 이유만으로는

아파트 가격에 영향을 미치지 않습니다.

 

그렇다면 선호도가 높은 고등학교는 어디일까요?

누가 뭐래도 대한민국에서는 SKY 대학을 가장

많이 보내는 학교라고 해도 과언이 아닙니다.

특히 우리나라는 학력과 학벌에 대해 강한 애착을

보이기 때문에 앞으로도 아파트를 선정할 때 좋은

중학교와 좋은 고등학교에 갈 수 있느냐가 중요한

잣대가 될 것입니다.

 

학군이 좋다고 말하는 지역은 학교만을 말하는 것이

아니죠. 학군이 좋은 곳은 학원가의 평판도 좋은 편

입니다. 양질의 대형 학원가 근처의 아파트 가격이

강세를 나타내는 이유죠. 대표적으로 서울에는

대치동, 목동, 반포동, 잠실 학원가 등이 인기가

높은 편입니다. 이런 학원가 주위 아파트 가격이

실제로 그 지역에서 높은 것도 확인된 사실이죠.

 

 

3. 편의시설

다음은 편의시설에 대해서 간략하게 살펴보겠습니다.

대형마트나 백화점을 슬리퍼를 신고 갈 수 있다면

어떨까요? 차로 10분 이내에 갈 수 있다면 선호도가

높습니다. 코스트코나 홈플러스 또는 롯데마트,

롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점이나 프리미엄

아울렛 매장도 10분 이내에 갈 수 있다면 선호도가

높습니다.

 

도서관이나 대형서점도 도보로 10분 거리에 있다면

가장 선호도가 높습니다. 대형 병원 역시 자동차로

10분 이내의 거리에 있다면 선호도가 높습니다.

 

편의성을 추구하다보면 도시와는 가까워지고 자연과

는 멀어지게 되는데, 그렇다고 사람들이 자연을

싫어하는 건 아니죠. 요즘 젊은 주부들이나 직장인

들은 아파트 단지 근처에 공원이 있는 곳을 선호

합니다. 바쁜 일상 속에서 힐링이나 조깅 등을 할 수

있는 공간을 선호하는 것이죠. 만약 주변에 대형

식물원이 들어온다면 아파트 가격에 영향을 미칠

것이고 근처에 있는 상가들 역시 상당한 활력을

얻게 될 것입니다.

 

나이가 젊은 층이 공원을 선호한다면 나이가 조금

드신 분들은 산과 강을 선호합니다. 물론 나이를

떠나서 공원과 산, 강을 싫어할 사람은 없겠죠?

그래서일까요? 서울에서는 한강이 보이느냐,

안보이냐에 따라 아파트 가격이 천차만별입니다.

 

이렇게 하여 아파트의 지역분석을 할 때 살펴봐야 할

점들에 대해서 이야기해보았습니다. 어떠신가요?

너무 기본적인 내용들인가요? 그렇지만 무엇을 하든

기본이 가장 중요합니다.

 

부동산(不動産)은 말 그대로 아닐부, 움직일동,

낳을산 자를 써서 움직여 옮길 수 없는 재산을

말합니다. 움직일 수 없는 것이기 때문에

그 지역에 움직일 수 있는 내가! 직접 가서

확인하는 것이 매우 중요합니다.

그 부동산이 좋은 물건인지 아닌지는 그 부동산이

있는 곳의 지역분석을 통해서 판단해야 합니다.

 

오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

 

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