부동산 경매 처음공부 3부 [아파트 물건분석편②-대항력과 우선변제권]

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안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

오늘은 대부분의 사람들이 한 번쯤은 되어보는

임차인의 삶에서 전 재산과도 같은 피 같은

내 보증금을 지켜주는 대항력과 우선변제권에

대해서 이야기 해보려 합니다.

 

세상을 살아가면서 억울한 일을 당하셨던 적이

있으신가요? 살고 있던 집이 깡똥 전세라서

전재산이었던 전세보증금을 었다는 사연,

일찍 들어와서 살아도 되지만, 입신고는 하지

말라고 해서 집주인의 말만 믿고 안 했다는 사연,

이런 억울한 사연 들어보신 적 있으신가요?

 

들어보기만 하셨나요? 혹시 본인이 겪을 수도

있다는 생각은 안 해보셨나요? 살아가는 데

있어서 중요한 의식주. 그중에서도 집!

우리들은 집에 관련된 법에 대해 너무나

무관심하고 무지합니다. 모르면 피 같은 내 돈을

잃을 수도 있는데 말이죠.

 

지금부터 말씀드리는 내용을 모르면서

지금까지 보증금을 잃지 않을 수 있었던 건

너무나 큰 행운이었을지도 모릅니다.

 

 

주택임대차보호법이라는 게 있습니다.

여러분들은 이 법률의 조항을 읽어본 경험이 있나요?

아니 이런 법이 존재한다는 사실은 알고 계셨나요?

 

물론 법이라고 하면 어렵다고 느껴지실 겁니다.

맞습니다. 어렵습니다. 읽기도 어렵거니와 읽을

수는 있으나 무슨 뜻인지 한글은 맞는데….

왜 이해할 수가 없는 것인지, 머리가 아프죠.

 

그러나 경매 공부를 떠나서, 우리가 살아가는 동안

한두 번쯤은 되어볼 수 있는 임대인과 임차인의

입장에서 이 법은 중요합니다. 특히 임차인의

입장에서 어떻게 하면 보증금도 지키고 임차기간

동안 보호받는지에 대해서 잘 기재되어 있죠.

그렇다고 우리가 공인중개사가 될 필요는 없으니까

꼭 필요한 부분만 이해하거나 암기하면 됩니다.

 

왜 주택임대차보호법이 생겼을까요? 왜 이 법이

삶에서 중요할까요? 왜 임차인들은 전입신고와

확정일자를 빨리 받아야 할까요? 생각해보신 적이

있으신가요? 저도 막연하게 부모님으로부터 집을

계약한 후에 전입신고와 확정일자를 바로 받으라고

이야기는 들었지만, 왜 바로 받아야 하는지 명확한

설명은 듣지 못했던 것 같습니다.

 

일단 주택임대차보호법은 기본적으로 임대인이 아닌

임차인을 위한 법입니다. 이 법은 기본적으로 사람이

보호를 받죠. 예를 들어 서울에 5억 원의 아파트가

있습니다. 소유자는 김민우씨이고, 임차를 하고 싶은

사람은 이보영씨입니다. 그리고 두 사람은 다음의

조건으로 전세 계약을 체결하죠.

 

 

계약기간 2020년 1월 1일부터 12월 31일까지,

보증금은 4억원 주택임대차보호법이 없었을 때에는

위와 같은 임대차 문제를 민법에서 다루었습니다.

만약 현재의 주택임대차보호법이 없었다면

임차인에게는 어떤 문제가 발생할까요?

 

매도자 김민우   ☛    매수자 박현경

 

전세계약을 한 후 소유자 김민우씨가 이 아파트를

제3자인 박현경씨에게 매도하여 소유권을 박현경씨

가 2020년 8월 16일에 취득하였다고 가정해봅시다.

이때 임차인을 승계한다는 특약이나 사전에 임차인

이보영씨가 임대인 김민우씨로부터 동의를 받아

전세권등기를 해둔게 아니라면 이후 2020년 8월

18일에 새로운 소유자인 박현경씨가 임차인 이보영

씨에게 2020년 8월 31일까지 집을 비워달라고 합니다.

 

그럼 어떻게 될까요?

 

대부분의 임차인들은 임대차 계약기간 동안은

계속해서 살겠다고 말합니다. 그렇지만 그게

가능할까요? 아쉽게도 임차인 이보영씨는 새로운

소유자 박현경씨가 나가라고 하면 무조건 나가야 합니다.

 

단, 앞에서 언급한 바와 같이 아파트를 매매할 때

새로운 소유자 박현경씨가 임차인 이보영씨를

승계하기로 계약했다면 이보영씨는 나가지 않아도

됩니다. 또 이보영씨가 김민우씨의 동의를 얻어

등기부에 위 전세 내용대로 전세권등기를 했다면,

역시, 나가지 않고 대항할 수 있습니다.

 

그러나 그렇지 않다면 나가야 합니다.

대부분의 매매계약에서는 임차인에 대한 승계

특약도 없고, 사실 임대인의 동의를 얻어 전세권

등기를 하기도 어렵습니다. 이러한 상황 때문에

주택임대차보호법이 생긴 것입니다, 그렇다면

임대차보호법이 생기고 나서 어떤 부분이 임차인

들에게 좋아졌을까요? 그것은 바로 쉽게 대항력을

가질 수 있게 되었다는 것입니다.

 

1. 대항력

먼저 임차인이 점유와 전입신고를 하면 다음 날

0시에 대항력이 생깁니다. 더 자세히 말하면 점유와

전입신고 둘 중에 늦은 날의 다음 날 0시에 대항력이

발생하죠. 다시! 대항력은 언제 생길까요? 대항력은

점유와 전입신고 중 늦은 날의 다음 날 0시에 생깁니다.

 

그럼 대항력이란 뭘까요? 대항력은 임차인이 새로운

소유자에게 기존의 임대인과 맺었던 임대차 계약!

즉, 보증금과 임대차 기간을 승계하라고 주장할 수

있는 힘을 말합니다.

 

앞선 사례에서 임대인 김민우씨가 아파트를 제3자인

박현경씨에게 매도하고 박현경씨가 소유권이전등기

를 하여 소유권을 취득하였다 하더라도, 그전에

임차인 이보영씨가 점유와 전입신고를 해서 대항력

을 갖추었다면 이보영씨는 임대차 기간 동안은

나가지 않고 버틸 수 있습니다.

 

그리고 이후, 임대차 기간이 끝났는데 박현경씨가

보증금 반환을 해주지 않는다면 보증금을 줄 때

까지 이사를 가지 않아도 됩니다. 바로 대항력이 있기 때문이죠.

 

다시 한번, 대항력은 언제 발생할까요?

바로 점유와 전입신고를 하면 둘중 늦은 날의 다음날

0시에 발생합니다. 이해하셨나요? 아래의 표를 보며

대항력이 발생하는 날을 확인해보시기 바랍니다.

 

 

이윤창씨가 점유와 전입신고를 4월 5일에 했다면

대항력은 언제 발생할까요? 같은날이기 때문에

4월 6일 0시에 발생합니다. 신선혜씨가 점유는

6월 5일, 전입신고는 6월 9일에 했다면 대항력은

언제 발생할까요? 전입신고가 더 늦기 때문에

6월 10일 0시에 발생합니다. 박주희씨가 점유는

8월 19일, 전입신고는 8월 17일에 했다면 대항력은

언제 발생할까요? 이 경우는 점유가 더 늦기

때문에 8월 20일 0시에 발생합니다.

 

결론적으로 임대차보호법으로 인해 임차인이 힘들게

임대인의 동의를 얻어 전세권설정을 하지 않아도

임대차 계약을 한 후 점유와 전입신고를 한다면

보증금과 임대차기간을 보호받을 수 있게

된 것입니다. 그렇다면 확정일자는 무엇일까요?

많이 들어는 봤는데, 무슨 역할을 하는 것일까요?

 

확정일자는 이사를 하고 주민센터에 가서 전입신고를

하면서 임대차계약서를 보여주면 계약을 체결한 날짜

를 확인하고 계약서 여백에 당일 날짜가 찍힌 도장을

찍어주는데 이 날짜가 바로 확정일자입니다.

 

쉽게 말해 개개인이 거래한 임대차계약을 국가기관

에서 확인한 후 그 확인한 날짜를 계약서에 찍어주는

것입니다. 요즘은 인터넷등기소에서도 확정일자를

받을 수 있습니다. 참 좋은세상이죠? 그렇다면 이

날짜는 왜 찍어주는 것일까요?

 

앞서 이야기 했듯이 임차인이 보증금과 임대차기간에

대하여 제3자에게 대항력을 갖기 위해서는 전세권을

설정하거나 점유와 전입신고를 해야합니다. 그런데

만약 해당 부동산이 경매에 들어가고 매각이 이루어

지면 배당을 받는데 그 배당을 받는 순서를 바로!!

확정일자 순으로 배당을 해줍니다.

 

즉, 확정일자를 받으면 경매시 우선변제권이 생기고

배당시 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.

그래서 우리의 부모님들이 꼭! 부동산계약을 체결

하면 확정일자를 받으라고 하는 것입니다.

 

2. 우선변제권

그렇다면 우선변제권이란 무엇일까요? 우선변제권이

란 말 그대로, 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리를

말합니다. 임차인은 우선변제권이 있어야만 순위에

따라 배당을 받을 수 있죠.

 

쉽게 예를 들자면, 맛집에서 밥을 먹기 위해 대기자

명단에다가 이름과 전화번호를 적죠. 이것이 바로

확정일자를 받는 것이고, 이름과 전화번호를 적었기

때문에 순서대로 밥을 먹을 수 있는 것이고 나보다

늦게 적은 사람은 나 다음으로 밥을 먹을 수 있는

권리가 생기는 것이죠. 이것이 바로 우선변제권입니다.

 

물론 예외적으로 주택임대차보호법에서 정한 금액

보다 보증금이 적은 소액임차인은 최우선변제대상이

되어 우선변제권자보다 먼저 보증금을 돌려받기도

하지만, 법으로 정한 금액이 워낙 작기 때문에

우리는 반드시 확정일자를 받아두어야 합니다.

그렇다면 임차인의 우선변제권은 언제 생기는 것일까요?

 

원칙적으로 확정일자를 받은 날 낮에 생깁니다. 확정

일자를 받으면 그날 낮에 우선변제권이 생기는데,

이때 ‘낮’이란 어떤 의미일까요? 바로 아침 9시부터

저녁 6시 사이를 의미합니다. 확정일자를 그 시간

안에만 받을 수 있기 때문이고, 더불어 특정시간을

알 수는 없기 때문입니다.

 

여기서 뭔가 의문점이 생기실 수도 있습니다.

분명 앞에서 확정일자는 주민센터에서 받는다고

했지만, 인터넷등기소에서도 받을 수 있다고 한 것

같은데, 그러면 24시간 언제든지 신청이 가능한 것이

아닌가? 하고 말이죠.

 

물론 온라인 확정일자 신청 서비스의 제공시간은

365일 24시간을 원칙으로 합니다. 그러나, 확정일자

의 부여는 업무시간을 기준으로 처리가 됩니다.

따라서, 평일 저녁 6시 이후와 주말, 공휴일에

신청한 확정일자 는 다음 업무일에 부여됩니다.

때문에 신청한 당일 날짜로 확정일자를 부여받고

싶으면 당일 직접 주민센터에 방문하거나 아침

일찍 온라인 신청을 해야 합니다.

 

그런데 확정일자를 받아도 우선변제권을 가질 수

없는 경우도 있습니다. 바로 대항력이 없으면 말

이죠. 확정일자에 의한 우선변제권이 발생하려면

반드시 대항력이 있어야 합니다. 대항력이 없이

오직 확정일자만 받았다면 우선변제권은 발생하지

않습니다. 즉, 점유와 전입신고는 하지 않고 확정

일자만 받았다면 대항력이 없으므로 우선변제권은

생기지 않습니다. 이것이 중요합니다.

 

대항력이 없으면 우선변제권은 발생하지 않습니다.

 

그럼 이해하기 쉽게 예시를 통해 살펴보죠.

 

앞에서 말했듯이 원칙적으로 우선변제권은 확정일자

를 받는 날 낮에 생긴다고 했죠? 그럼 아래의 3명을

살펴보겠습니다.

 

 

임차인 박진희씨는 확정일자를 받은 날인 7월 8일 낮

에 우선변제권이 생겨야 하죠. 하지만 이때에는

대항력이 없어서 우선변제권이 발생하지않습니다.

왜냐하면 점유와 전입신고를 7월 8일에 했기 때문에

대항력은 다음날 낮인 7월 9일 0시에 생기기 때문

이죠. 따라서 대항력이 발생하는 7월 9일 0시에

우선변제권 도 함께 발생합니다. 이러한 패턴을

이해하셔야 합니다.

 

다음 임차인 김도훈씨는 확정일자를 받은 8월 5일 낮

에 우선변제권이 발생해야 하지만 이 날은 대항력이

없습니다. 8월 4일 점유를 하고, 8월 8일 전입신고를

하여 둘 중 늦은날의 다음날 0시인 8월 9일 0시에

대항력이 발생하고, 그날 0시에 우선변제권도 함께 발생합니다.

 

다음 임차인 임경섭씨는 확정일자를 받은 9월 8일 낮

에 우선변제권이 발생합니다. 왜냐하면 점유는 9월

4일, 전입신고는 9월 6일에 하였으므로 대항력은

둘 중 늦은 날의 다음날 0시인 9월 7일 0시에 발생

합니다. 그리고 확정일자는 9월 8일에 받았기 때문에

8일 낮에 우선변제권이 발생하는 것이죠.

 

좀 헷갈리실 수도 있지만, 개념만 잡히면 쉽게 이해

하실수 있을 겁니다. 이러한 방식으로 우선변제권이

정해지고나면 나중에 위 세 명의 임차인에게 배당금

을 나눠줄 때에는 우선변제권의 순서대로 배당을 해줍니다.

 

즉 박진희씨가 1순위로 가장 먼저 배당을 받고, 남는

배당금이 있다면 2순위인 김도훈씨가 배당을 받습니

다. 그래도 남는 배당금이 있다면 마지막으로 임경섭

씨가 배당을 받죠.

 

임차인들 입장에서는 대항력도 중요하지만, 우선

변제권도 중요합니다. 따라서 임차인들은 임대차

계약을 맺고 이사를 가면 전입신고와 확정일자를

최대한 빨리 제대로 받는 게 중요하죠.

 

자, 여기서 질문! 임차인들은 전입신고를 하는 게

더 중요할까요? 아니면 확정일자를 받는 게 더 중요할까요?

 

 

째각!

 

 

 

째각~!

 

 

 

째각~~!

 

 

물론 둘 다 중요하지만 우열을 가린다면 전입신고가

보다 더 중요합니다. 이유는 전입신고 없이 확정일자

를 받는다면 대항력도 없고, 대항력이 없으니 우선

변제권도 발생하지 않습니다. 반면에 전입신고는

했지만 확정일자를 받지 않았다면 대항력이라도

발생하기 때문이죠.

 

이렇게 임차인의 대항력과 우선변제권에 대해서

이야기해보았습니다. 그동안 전입신고와 확정일자가

중요하다는 건 알겠는데, 정확히 어떤 역할을 하는지

몰랐던 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

 

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