부동산 경매 처음공부 4부 [아파트 물건분석편③-말소기준권리]

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안녕하세요. 캐시플로입니다.

 

오늘은 경매의 꽃이라 불리는 권리분석에

대해서 이야기 해보려 합니다.

 

앞선 포스팅에서 경매절차와 임차인의 대항력과

우선변제권에 대해서 이야기한 것도 최종적으로

권리분석을 이야기하기 위함이었습니다.

권리분석의 핵심을 먼저 말씀드리자면 바로

'‘말소기준권리' 입니다.

 

말소기준권리란 무엇일까요?

 

말소기준권리는 낙찰자가 낙찰받고 잔금을 납부하면

어떤 권리는 소멸되고, 또 어떤 권리는 낙찰자가 인수

하는데 그 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

좀 더 쉽게 말하자면, 소멸되는 권리의 기준! 이라고

생각하시면 됩니다. 따라서 권리분석에서는 말소기준

권리를 찾는게 가장 중요합니다.

 

이렇게 중요한 말소기준권리는 어디서 찾을 수

있을까요? 바로 부동산의 등기부등본을 보고

찾으면 됩니다.

 

일단 찾으려면 말소기준권리가 어떤것인지 알아야

겠죠? 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 기본적

으로 다음의 6가지입니다.

 

근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기,

경매등기입니다. 이 6가지 권리 중에 등기부에

가장 먼저 기록된 것, 즉 접수번호가 가장 빠른

것이 바로 그 사건의 말소기준권리가 됩니다.

드물지만 아주 가끔 전세권도 말소기준권리가

되기도 합니다.

 

예를 들어 보겠습니다. 어떤 아파트의 등기부등본을

발급해보니, 이렇게 쓰여 있었습니다. 이 사건의

말소기준권리는 언제일까요?

 

이 사건의 말소기준권리는 2017년 3월 9일에 설정된

근저당권이고, 만약 이 아파트를 낙찰받고, 잔금을

모두 납부하면 이 근저당권을 포함해서 뒤에 있는

권리들은 국가에서 모두 소멸시켜 줍니다.

 

그렇다면 왜? 국가는 이런 권리들을 소멸시켜 줄까요?

 

그건 바로, 개개인간에 발생한 복잡한 빚문제를 국가

에서 채무자의 자산을 일반인들에게 팔아 채권자에게

나눠주려 하는데, 근저당권, 가압류, 압류, 전세권~

블라블라 등등 이러한 복잡한 권리들이 얽혀있으면

아무도 사려하지 않겠죠? 때문에 말소기준권리를

기준으로 뒤에 설정된 권리들은 모두 소멸시켜주는 것입니다.

 

따라서 경매로 나온 부동산에 복잡한 권리들이 걸려

있거나 임차인이 있어도 일반인들이 입찰해서 낙찰을

받을 수 있는 것입니다. 결론적으로 낙찰자가 잔금을

납부하면 등기부상에 권리들은 모두 소멸됩니다.

 

예를 하나 더 들어보겠습니다. 만약 5억원인 아파트의

등기부등본에 다음과 같은 순서의 권리들과 임차인이

있다고 가정해봅시다.

 

이렇게 등기부의 권리들과 임차인의 금액을 합쳐

10억원의 빚이 있습니다.

 

이런 아파트를 일반 매매에서는 일명 깡통아파트,

즉 담보가치가 전혀 없다고 말합니다. 이런 아파트는

진짜 누가 공짜로 준다고 해도 받아서는 안됩니다.

빚만 떠안게 되기 때문이죠.

 

그러나 경매는 다릅니다. 입찰해서 낙찰을 받아도 좋습니다.

 

낙찰 받고 잔금을 납부하면 등기부상에 등기된 1월

2일 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 권리들은 모두

소멸되기 때문이죠. 등기부상에 근저당권, 가압류

2건, 임차인 등의 모든 리스크가 소멸합니다.

 

정리하자면 낙찰 후에 등기부상에 있는

말소기준권리, 즉, 근저당권, 저당권, 가압류,

압류, 담보가등기, 경매등기를 기준으로 뒤에

있는 권리는 모두 소멸합니다.

 

그러나 그 반대의 경우도 있습니다. 바로 낙찰자가

낙찰 받으면, 그 부동산과 관련된 하자를 낙찰자가

인수하는 것이죠.

 

바로 선순위임차인이 있다면 말이죠.

 

선순위임차인이란 말소기준권리보다 앞서서 대항력

을 갖춘 임차인을 말합니다. 즉, 말소기준권리보다

먼저 전입신고를 한 임차인이죠, 반대로 말소기준

권리보다 뒤에 전입신고를 한 후순위임차인은

대항력이 없기 때문에 낙찰자에게 대항하지 못합니다.

 

이렇듯 선순위 또는 후순위 라는 표현을 쓰는데,

쉽게말해, 선순위란 말소기준권리보다 앞에 있다는

것이고, 후순위란 말소기준권리보다 뒤에 있다는 것입니다.

 

낙찰자 입장에서 후순위임차인은 대항력도 없고,

거의 모두 소멸하기 때문에 고민할 필요가 없지만,

선순위임차인은 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로

그 보증금을 인수할 수도 있기 때문에 입찰시

제대로 권리분석을 해야합니다.

 

이전 포스팅에서 전입신고후 확정일자를 받으면

배당을 받을 수 있다고 했죠,

 

그렇다면 선순위임차인이 확정일자를 받고, 배당신청

도 하고 낙찰대금으로 보증금을 모두 돌려받을 수

있다면 걱정하지 않고 입찰에 참여하면 됩니다.

 

그러나 배당을 했는데도 선순위임차인이 일부 돌려

받지 못하는 보증금이 있다면 낙찰자가 추가로 인수해야 합니다.

 

또한 선순위임차인이 확정일자는 받았는데, 배당신청

을 안했다면 이 임차인은 배당으로 보증금을 돌려

받겠다는 것이 아니라, 낙찰자에게 따로 보증금을

받겠다는 뜻입니다. 반대로 확정일자를 받지

않았다면, 배당은 받을 수 없으나, 대항력이 있기

때문에 낙찰자에게 따로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 앞서서 대항력을

갖춘 임차인이 있다면 그 임차인이 배당을 받는지,

못 받는지를 확인하고 입찰가에 반영해서 낙찰을 받아야 합니다.

 

정리하자면 말소기준권리보다 빠른 선순위임차인은

대항력이 있기 때문에 배당요구를 하거나 하지

않거나 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어주어야 하고,

 

말소기준권리보다 늦은 후순위임차인은 대항력이

없기 때문에, 배당으로만 돈을 돌려받을 수 있으며,

배당을 받지 못했다고 하여 낙찰자에게 보증금을

달라고 할 수는 없습니다. 따라서 빚을 떠 앉지

않으려면 선순위, 후순위를 확실하게 구분할 줄 알아야 합니다.

 

아마 생소하셔서 이해가 잘 되셨을 것 같은데...

그래서 사례를 준비했습니다. 하나씩 천천히 살펴

보면 내용이 어느정도 정리되실거라 생각합니다.

 

이 사건의 말소기준권리는 3월 4일자 근저당권

입니다. 3월 4일 근저당권을 기준으로 뒤의 권리

들은 모두 소멸하죠. 입찰자는 금액만 고민해서

낙찰 받으면 됩니다.

 

이 사건의 말소기준권리는 6월 7일자 근저당권

입니다. 6월 7일 근저당권을 기준으로 뒤의 권리

들은 모두 소멸하죠. 입찰자는 금액만 고민해서

낙찰 받으면 됩니다.

 

이 사건의 말소기준권리는 1월 24일자 가압류입니다.

1월 24일 가압류를 기준으로 뒤의 권리들은 모두

소멸하죠. 입찰자는 금액만 고민해서 낙찰 받으면 됩니다.

 

이 사건의 말소기준권리는 3월 6일자 가압류입니다.

3월 6일 가압류를 기준으로 뒤의 권리들은 모두 소멸

하죠. 다만 말소기준권리보다 앞서 등기된 2월 4일

선순위가처분은 인수합니다. 입찰자는 차후 소유권을

빼앗길 수 있기 때문에 입찰에 신중을 기해야 하죠.

사실상 입찰을 하면 안되는 물건입니다.

 

이 사건의 말소기준권리는 2월 16일자 가압류입니다.

낙찰 후 말소기준권리인 가압류를 기준으로 뒤의

권리들은 모두 소멸하죠. 다만 말소기준권리보다

앞서 등기된 선순위전세권은 배당요구종기일까지

배당요구를 하면 소멸하지만, 배당요구를 하지

않으면 그 금액을 감안해서 입찰해야 합니다.

그러나 전세권자가 배당요구를 했다면 금액만

고민해서 낙찰 받으면 됩니다.

 

이 사건의 말소기준권리는 5월 4일자 담보가등기

입니다. 5월 4일 담보가등기를 기준으로 뒤의

권리들은 모두 소멸하죠. 입찰자는 금액만 고민

해서 낙찰 받으면 됩니다.

 

이 사건의 말소기준권리는 10월 6일자 근저당권

입니다. 10월 6일 근저당권을 기준으로 뒤의 권리

들은 모두 소멸하죠. 다만 말소기준권리보다 앞서서

대항력을 갖춘 선순위임차인 3억이 있는데, 만약

배당요구를 해서 선순위임차인이 배당을 모두

받으면 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

 

그러나 배당요구를 안 했거나 배당을 못 받은

보증금이 있으면 낙찰자가 추가로 인수하죠.

그러므로 입찰자는 선순위임차인이 배당요구를

하는지, 안하는지 했다면 배당을 모두 받는지

여부를 확인한 다음에 입찰에 참여해야 하죠.

 

이 사건의 말소기준권리는 7월 6일자 근저당권

입니다. 7월 6일 근저당권을 포함하여 뒤의 권리

들은 모두 소멸하죠. 그러나 말소기준권리보다

앞서 대항력을 갖춘 선순위임차인 2억이 있습니다.

 

하지만 이 임차인이 확정일자를 받지 않고 전입신고

만하여 대항력만을 가지고 있기 때문에 배당요구를

하든지, 하지 않든지 배당을 받지 못합니다. 따라서

입찰자는 선순위 임차인보증금 3억을 인수한다는

전제하에서 입찰에 참여해야 합니다.

 

여기까지 예시를 통해 말소기준권리에 대해서 살펴

보았습니다. 어떠신가요? 잘 이해가 되셨나요?

오늘은 내용이 조금 헷갈리는 부분도 많을거라

생각됩니다. 다소 복잡했을 수도 있을 내용이었지만,

한번 더 천천히 읽어보시면 이해가 되실 겁니다.

 

투자자는 손실을 피하고 수익을 얻어야 합니다.

그 길로 가기 위해선 기본 원리를 지켜야 하며

그 원리를 지키기 위해선 투자 대상에 대한 전문

지식과 경험을 쌓는 것입니다.

 

오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

지금까지 캐시플로였습니다.

 

 

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