HUG 전세보험 가입방법! (f.험난한여정)

https://youtu.be/I1XPIf_znpA

안녕하세요 캐시플로입니다.

오늘은 전세보험을 가입하기 위해 고군분투
했던 저의 경험담을 들려드리려 합니다.

제가 경험했던 시간의 순서대로 이야기를
진행할거라서 빠르게 전세보험 가입방법만을
듣고 싶어서 들어오신 분이 있다면 조금의
인내심이 필요하지 않을까 싶습니다.

그럼 바로 시작해보겠습니다.

저는 작년 10월경 새로운 전세집으로 이사를
하면서 신한은행에서 전세대출을 받았었습니다.
기존에 거주하던 전세집도 신한은행에서 전세대출을
받으면서 은행을 통해 전세보험에 가입했었기 때문에
이번에도 무난하게 가입이 될 거라고 생각했죠.

그런데 2년사이 은행담당자는 바뀌어있었고,
새로운 은행원과 대출을 진행했는데, 시작부터
좀 삐그덕거리더군요.

제가 받으려는 대출상품의 진행을 자주 안해봤는지,
대출에 대한 상담을 할 때 버벅거리고, 또 제가 당시
분양권이 있었는데, 분양권이 있으면 전세대출을
못 받는다는식으로 이야기를 하더군요

저는 분양권이 있어도 전세대출이 가능한걸로
확인을 한 후에 은행에 방문했던 거였는데,
좀 황당했습니다. 결국 분양권의 잔금이
들어가기 전까지는 전세대출 신청이
가능한 걸로 확인이 되어서 대출을 받긴 했지만,
은행담당자에 대한 신뢰도가 떨어진 상태였죠.

일단 대출은 그렇게 진행되면서 전세보험도
같이 진행을 하려 했습니다. 먼저 신한은행
고객센터에서 상담을 했는데, 전세대출을 받으면
자동적으로 전세보험도 가입이 된다고 해서
그렇게 알고 은행원에게 이야기를 했더니,

전세보증금의 100%를 대출 받는 상품은 자동적으로
전세보험에 가입이 되지만, 80%를 대출받는 상품은
신청자가 별도로 가입을 해야한다고 하더군요.

그러면서 100% 대출은 집주인 승인도 받아야 하고,
은행에서도 나중에 연체료 등의 문제가 발생할 수
있기 때문에 100%는 잘 안해준다는 식으로
말하더군요.

아니! 일단 서류 좀 넣어보고 안된다고 할 것이지,
해보지도 않고 안된다고 하니, 기분이 좀 상했습니다.

대출을 최대한 많이 받고 싶기도 했고, 100%로
받으면 전세보험도 자동으로 가입이 되는
상황이었기 때문에 100%로 대출을 받고
싶었는데, 어쩔 수 없이 80%로 진행하기로
했습니다.

그런데! 당연히 될거라고 생각했던 전세보험도
가입이 안된다는 식으로 말을 하는겁니다.

제가 계약한 다가구 주택에 근저당이 많이
설정되어 있고 다른 임차인들도 많이 있을 것이기
때문에 신한은행에서 못 해주겠다고 하더군요.

아니, 보험은 HUG가 들어주는건데, 왜 신한은행이
못해주겠다고 하는건지...좀.. 어이가 없었습니다.
보험가입이 안되더라도 HUG가 거절하는게 맞는거
같은데,

뒤에 더 이야기를 해보니, 보험 자체는 허그가
들어주는거지만, 은행에서 주택가격과 임차인현황
등을 조사하면 그 내용들은 은행에서 책임지는
것이기 때문에 은행에 리스크가 생기므로
못해주겠다고 하는 겁니다.

다시 생각해봐도 어이가 없네요. 은행의 리스크는
무슨 리스크인지, 그냥 서류 받아서 제출하고,
HUG에서 받아주면 보험가입이 되는거고,
보험가입조건이 안되면 허그에서 거절하는건데
은행에서 책임져야 할 리스크가 뭐가 있는건지,
좀 황당하더군요

그래서 그냥, 은행담당자와 대출을 진행하면서
이미 신뢰도가 떨어질때로 떨어진 상태였기 때문에
대출만 진행을 하고 전세보험 가입은 제가 별도로
진행해야겠다고 생각했습니다.

그렇게 대출을 먼저 받고,

http://www.khug.or.kr/index.jsp

전세보험을 가입하기 위해서 주택도시보증공사
사이트에서 개인보증 메뉴의 전세보증반환보증을
클릭하고,

신청가능여부확인을 클릭하여 절차에 따라
진행했습니다.

그렇게 보증이 가능한지의 여부를 확인하고
필요서류들을 준비해서 제출했죠.

전세보험에 가입하기 위해 필요한 서류들은
임차인의 신분증, 확정일자를 받은 전세계약서
보증금을 지급했다는 이체증, 부동산등기부등본
주민등록등본, 단독,다가구주택이라면
전입세대열람내역서, 건축물대장, 그리고 해당
건물에 나보다 먼저 전입신고를 한 임차인들의
보증금을 적는 확인서!

이렇게 8가지 서류들이 필요한데, 임차인신분증부터
건축물대장까지는 저혼자서도 준비할 수 있었지만,
선순위임차인들의 보증금을 적는 확인서는 집주인의
도움이 필요했습니다.

저는 이전에 전세보험에 가입한 경험이 있어서
전세계약 당시 부동산소장님께 말씀드려 확인서를
작성해주실 것을 요청했고, 미리 확인서를
받아두었었습니다.

그렇게 모든 서류를 준비해서 허그에 신청했는데..
처음엔 서류들에 특별한 이상이 없는지, 몇가지만
보완해주면 보험은 문제없이 가입할 수 있을거라고
하더군요.

첫번째는 은행에서 집주인에게 전세대출금을
이체했다는 이체확인증을 요구했습니다.
이건 은행에 요청만 하면 되는거라서 준비하는데
특별한 문제가 되지 않았죠.

그런데 두번째 보완서류에서 문제가 생기고
말았습니다. 바로 전입세대열람서와 임차인의
현황을 적는 확인서의 내용이 일치하지
않는 것이었습니다.

전입신고를 했으니 전입세대열람서에 나타날테고,
확인서에는 집주인과 계약한 임차인들의 이름과
보증금이 적혀있을테니, 이 2가지 서류의 내용이
일치해야 하는데, 일치하지가 않는 것이었죠.

일단 허그 담당자는 좀 더 정확한 대조를 위해
주민센터에 가서 전입세대열람서에 표시된
임차인들의 이름을 실명이 다 표기되도록
발급받아 다시 제출해달라고 했습니다.

기존에 제가 제출한 전입세대 열람서는 제 이름은
다 공개가 되어 있었지만, 다른 세대의 전입자들의
'성' 은 볼 수 있었지만 '이름' 은 별표(*) 표시로
가려져 있었습니다. 혹시 집주인만이 발급받을
수 있는건 아닌가 싶어서 임차인도 발급 받을 수
있는 사항인지 물어보니, 임차인의 권리 라고 하면서
발급 받을 수 있다고 하더군요.

귀찮았지만, 보험 가입은 해야했기 때문에
어쩔 수 없이 다시 주민센터로 가서 다른 세대의
전입자들의 실명이 보이도록 전입세대열람서의
발급을 요청하니,

주민센터 직원은 개인정보보호를 말하며
발급해주지 않았습니다. 허그 담당자가
된다고 해서 왔는데, 안된다고 하니 뻥~ 져서
돌아왔습니다.

허그 담당자에게 주민센터에서 개인정보보호를
이유로 들며 발급해주지 않는다고 말하니 임차인도
전입세대열람내역을 실명으로 발급 받을 수 있다는
법령을 메일로 전달해주더군요. 바로 이거였습니다.

주민등록법 시행규칙 제14조 주민등록전입세대의
열람 1항 다음 각 호의 어느 하나에 해당 경우에는
전입세대 열람을 신청하면 해당 물건소재지에
주민등록 되어있는 세대주와 동거인의 성명과
전입일자를 열람할 수 있다. 라고 되어 있습니다.

그리고 5호에 보면 해당 물건의 임차인 본인,
그 세대원 또는 임차인의 위임을 받은자가
신청하는 경우라고 되어있죠.

법에 대해서는 잘 모르지만, 얼핏 보기에 다가구
주택에 임차하고 있는 임차인도 전입세대열람을
신청하면 해당 건물에 임차해 있는 세대주들의
전입일자와 성명을 확인 할 수 있는 걸로
보였습니다.

허그 담당자도 이 법령을 보여주면 실명이 보이도록
발급 받을 수 있을거라고 하더군요. 그렇게 법이라는
조력자를 A4용지에 출력하여 당당하게 다시
주민센터로 향했습니다.

주민센터 직원에게 법령을 보여주면서 해당 건물에
임차하고 있는 임차인들의 성명이 전부 표기되도록
전입세대열람서의 발급을 요청했죠.

그런데, 역시나 세상은 호락호락하지 않더군요.

법령을 읽어본 주민센터 직원은 제가 전입한 세대의
임차인의 성명을 열람할 수 있다는 내용이지
건물 전체의 임차인 성명을 열람할 수 있다는
법이 아니라면서 발급해주지 않더군요. 후....

그러니까 제가 계약한 호실, 즉 저, 제이름만
볼 수 있다는 것이지, 건물 전체에 살고 있는
다른 임차인들의 성명은 볼 수 없다는 겁니다.

정말이지..저로서는 안되겠다 싶어서 그냥 허그
담당자와 전화연결을 시켜주었습니다. 그런데
허그 담당자의 말에도 여전히 그놈의 개인정보
보호를 들먹이며 발급해주지 않더군요.

결국 실패하고 전화를 건네받아 허그 담당자와
통화하니, 원래는 되는거라면서 다른 분들은
다 이렇게 해서 발급 받았는데, 그 주민센터
직원만 말이 안통한다고 하더군요...

저의 집 주소로 전입세대열람서를 때보면 제이름은
전부 표기가 되지만, 다른 세대의 임차인들은 별표로
표기되어 나오는 것 자체가 개별호수로 계약을
했더라도 한 건물에 전입이 되었기 때문에 그렇게
나오는 건데....

이런 경우 관련 법령을 통해 실명 열람이 가능하다고
이야기를 해줘도 주민센터 직원이 이해하려 하지
않는다고 하더군요.

그래서 번거롭겠지만, 가까운 다른 주민센터로
가서 발급 신청을 해보라고 하더군요.
정말 정말 귀찮았지만, 마침 가까운 주민센터가
한군데 있어서 그곳으로 발걸음을 옮겼습니다.

그런데! 가보니, 하필이면 첫번째 갔던 주민센터의
직원들과 교대로 근무하는 주민센터였습니다.

제가 전입세대열람서의 발급을 요청하자, 이전
주민센터와 정보를 공유하는지, 실명으로 발급을
해줘도 되는지를 제가 처음갔던 주민센터와
통화하는 것 같았습니다. 이전 주민센터에서
발급해주면 안된다고 할 것 같아서 심장이
쿵쾅쿵쾅 뛰며 초조해하고 있었는데....

전화를 끊고는 '왜 거기서 하시지 않고, 여기서...'
라고 혼잣말을 하며 발급해주시더군요. 그렇게
실명이 보이는 전입세대열람서를 발급받고
주민센터를 나오는데, 혹여나 다시 붙잡고
서류를 회수해가진 않을까?

걱정이 되서 주민센터를 나오자마자 뒤도
안돌아보고 냅따! 뛰었습니다.ㅋㅋㅋㅋㅋ

그렇게 어렵게 받은 전입세대열람서를 허그에
제출하니 이번에는 확인서와 전입세대열람서의
이름이 일치하지 않는다고 하더군요.

본래 확인서의 목적은 전입세대열람서와 비교해서
전세보험 신청자의 선순위임차금을 계산하는것이
목적인데, 제가 처음에 제출한 전입세대열람서에는
임차인의 이름이 '성' 만이 표기되어 있어서
확인서의 이름과 대조해서 비교하는게
힘든 상황이었습니다.

그래서 실명이 전부 공개된 전입세대열람서가 필요한
상황이었는데, 법령까지 보여주면서 어렵게 발급
받은 전입세대열람서와 확인서를 비교해보니
이름이 일치하지가 않는 것이었습니다.

이름이 일치해야 선순위임차금을 계산할 수가 있는데
이름이 일치가 안되서 계산할 수가 없는 것이죠.

확인서에 적힌 이름이 세대주라는 전제하에
확인서에는 이름이 있고, 전입세대열람서에는
이름이 없으면 전입신고를 안한 경우이기 때문에
이런 경우 대항력이 없으므로 선순위임차인으로
인정이 안됩니다.

즉, 이제 막 전입신고를 한 저보다 후순위임차인으로
보기 때문에 차후에 경매 같은 상황이 오더라도
대비할 수가 있는데..

지금 저의 상황은 전입세대열람서에는 이름이 있는데
확인서에는 그 이름이 없는게 문제였습니다.
전입신고를 했기 때문에 선순위임차인은 맞는데
확인서에는 그 사람의 이름과 보증금액이 없기
때문에 선순위임차보증금이 얼마인지 알 수가
없는 상황이었죠.

전입세대열람서야 주민센터에서 발급한 공문서이기
때문에 잘못됐을리가 없고 부동산소장님에게 받은
확인서를 다시 체크해봐야하는 상황이었죠.

허그 담당자는 혹여나 세대주가 아닌 세대원으로
적었다면 비교가 불가능하기 때문에 만약 확인서에
세대원으로 적었다면, 전입신고 된 이름이
누구인지를 적어달라고 하더군요.

다시 정확한 임차인들의 계약 현황을 파악하기 위해
집주인과 연락해야하는 상황이 왔습니다.

그런데 제 이전 글들을 읽어보신 분들은 아시겠지만,
이 집주인이.. 전세계약을 하고 이사를 마치고
깔끔하게 잔금을 송금한 날로부터 2주동안이나
잠수를 타버려서 전세계약 현황을 확인 받을
마땅한 방법이 없었습니다.

결국 참다 못한 제가 집주인 집에 찾아가고
집주인 장모와 통화까지 해서 집주인과 전화연결이
되었고 그렇게 우여곡절 끝에 제대로 된 확인서를
다시 받아볼 수가 있었습니다.

그런데! 이게 처음에 받았던 확인서와 비교해보니
임차인의 인원수도 다르고 보증금액도 차이가 많이
나더군요.

알고보니 부동산소장님이 내용을 축소해서 작성했던
것이었습니다. 그렇기 때문에 전입세대열람서와
이름이 일치하지가 않았던 것이죠.

처음 부동산 소장님을 만나 집을 보러 가기전의
저의 조건은 "전세대출과 전세보험 가입이 가능한
집으로 보여주세요." 였는데, 이 부동산소장님께서
혹여나 선순위보증금액이 커서 전세보험 가입이
안될까봐, 임의로 인원수와 보증금액을 축소해서
작성했던 것이었습니다.

정말이지...

보험 가입이 되든 안되든, 처음부터 정직하게 제대로
작성했었으면 서류준비를 하면서 이런 개고생은
안했을 것 같은데....내가 지금까지 한 고생은 대체
뭔지...허탈한 마음이 들더군요.

어쨋든 그렇게 다시 받은 확인서와 전입세대열람서를
비교해보니 정확히 인원수가 일치했습니다.

다시 제대로 받은 확인서를 허그에 제출하니
처음에는 인원도 일치하는 걸 확인했고, 금액들도
한도를 넘지 않아서 가입이 가능할 것 같다는 답변을
주시더군요.

그제서야 뭔가 안심이 되면서 가슴의 답답함이
사라지더군요. 그런데! 마지막으로 딱 한가지!
확인서에 찍힌 집주인의 도장이 전세계약서상의
도장과 다른데, 계약서상의 도장과 같은 도장으로
날인해달라고 하더군요, 이 부분만 보완되면
보험 가입은 된다고 했습니다.

집주인과 연락도 잘안되는데, 이걸 어떻게 보완
해야하나 제가 고민하고 있으니까, 허그담당자가
집주인의 도장을 받기가 힘들다면 임대차 계약을
체결한 공인중개사의 도장을 날인하고 중개사의
정보를 적고 사업자등록증 사본을 추가로
제출하면 된다고 하더군요.

그래서 부동산 소장님의 도장만 받으면 되는
상황이었는데, 어딘가 찜찜한게... 암만 생각해도
새로 받은 확인서의 선순위임차인들의 금액이
변경됐는데 허그 담당자가 놓치고 있는 것 같은
느낌이 들더군요.

그래서 선순위임차인들의 보증금액이 달라졌는데,
보험가입이 가능한가요? 라고 물으니,
잠깐 확인을 해보고는, "아 예, 보증금액이 처음보다
늘어나긴 했는데, 이 정도면 문제 없을 것 같습니다."
라고 말하더군요.

그래도 뭔가, 여전히 찜찜함이 가시질 않았습니다.
그래서 보증금액의 계산과정을 자세히 물어보니,

일단 건물의 공시가격을 확인하고
등기부등본의 선순위채권이 주택가액의
60%를 넘기면 안됩니다.

그리고 확인서와 전입세대열람서를 비교하여
선순위임차보증금, 즉, 나보다 먼저 임차하여
전입신고를 한 임차인의 보증금의 합과 등기부등본의
선순위채권의 합을 더한 금액이 주택가액의
80%를 넘기지 않아야 한다고 합니다.

그리고 마지막으로 제 보증금까지 더한 금액이
주택가액의 100%를 넘지 않아야 한다고
하더군요.

그렇게 계산법을 듣고 제가 계산을 해보니,
한도를 초과하여 저는 가입조건에 해당이
안되는 것 같았습니다. 그런데도 허그 담당자는
가입이 된다고 해서 하나씩 금액을 따져가며
계산을 같이 해보니,

허그 담당자는 등기부등본에 설정된
전세권을 놓치고 계산을 했더군요.

그리고 또 한가지 보통 원룸 건물 1층에는 주차장인
경우도 있지만 상가인 경우도 있는데, 상가의
경우에는 보증금은 있지만, 주택이 아니기 때문에
전입신고는 하지 않아서 전입세대열람서에
나타나지가 않습니다.

때문에 허그 담당자는 선순위임차보증금에
포함시키지 않고 넘어갔던 것이죠. 이런 경우에는
상가의 임대일자를 확인해서 선순위인지
후순위인지를 따져봐야하는데, 놓치고 만것입니다.

무튼 이 모든 상황을 적용시킨 저의 계산은 이렇습니다.

주택가액 466,500,000원
선순위채권 310,000,000원

주택가액의 66%로 주택가액의 60%를
넘기면 안된다는 조건을 충족하지 못했고,

두번째로 선순위보증금이 430,000,000원으로
이 역시 주택가액의 92%로 80%를 넘기면
안된다는 조건을 충족하지 못했습니다.

그리고 마지막, 저의 보증금까지 합한
전체채권이 470,000,000원으로 주택가액의
100%를 넘기면 안된다는 조건을 충족하지
못했죠.

후....

전세보험 가입을 위해 그렇게 열심히 준비했건만,
결국엔 우려했던 상황이 오고야 말았습니다.
채권들이 한도를 넘겨서 가입이 불가능했습니다.

여기까지 왔는데, 가입할 수 없다니,
허탈함이 밀려오더군요.

그런데 담당자와 오랜시간 우여곡절을 겪다보니
본인이 업무처리를 깔끔하게 하지 못한 부분도
있었고, 또 제가 많이 안타까웠는지,

추후에라도 주택 공시가격이 낮아지지 않은
상태에서 전세권이 말소되거나, 선순위임차인이
전출을 가게 되면 선순위임차보증금이 없어지기
때문에 그 순간이 됐을 때 다시 한번 전세보험을
신청하면 가입이 가능하다는 답변을 해주더군요.

결국 추후에 선순위임차인이 빠졌을때
전세보험을 신청하면 된다고 하는데,

연소득이 1억을 초과하지 않는 경우
서민특례라고 해서 전입한지 1년이 지나도
만기 6개월전까지는 전세보험 신청이
가능하다고 합니다.

자! 여기까지 제가 경험한 순서대로 이야기를
들려드렸습니다.

혹여나 저처럼 개인적으로 전세보험에 가입하고자
하는 분이 계시다면, 힘빼는 일이 없도록 한도를
잘 체크하셔서 보험에 가입하시기 바랍니다.

마지막으로 여러분들이 진행하실때 저처럼
좌절하는 일이 없도록 정리해서 말씀드려보겠습니다.

1. 집을 구할때 전세대출과 전세보험이
가능한 집을 소개해달라고 한다.

2. 집이 마음에 들었다면 중개사의 말만 믿지 말고
인터넷을 통해 집의 공시가격을 확인하고
등기부등본을 발급받아, 근저당 및 전세권을
확인하고 중개사를 통해 선순위임차인의
보증금을 확인한다.

3. 각 채권이 주택가액의 몇퍼센트인지를 확인하고
보험가입조건에 해당한다면 전세대출을 진행한다.

4. 전세대출시 100% 대출을 받으면 자동으로
전세보험에 가입이 되므로 최대한 100%를
받으려고 해보자.

5. 실패하여 대출을 80%만 받은 경우 보험가입
서류를 잘 준비하여 별도로 허그에 신청하자!

 

 

끝!

 

오늘 제가 준비한 내용은 여기까지입니다.
긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
지금까지 캐시플로였습니다
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꾸욱~~

 

 

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